Estrategia de ahorro en el impuesto sobre ganancias de capital inmobiliarias de 2026 — Condiciones de exención fiscal para una vivienda por hogar

Resumen clave Requisitos de exención del impuesto sobre ganancias de capital en 2026 para una vivienda por hogar: al menos 2 años de propiedad + (en zonas sujetas a ajuste, al menos 2 años adicionales de residencia) + exención total si el precio de transferencia es de KRW 1.200 millones o menos. Solo se grava la parte que exceda KRW 1.200 millones. En zonas no sujetas a ajuste, la exención se aplica si solo se cumple el requisito de 2 años de propiedad. Deducción especial por tenencia a largo plazo: hasta el 80% para una vivienda por hogar (3 años de residencia + al menos 10 años de propiedad). Regla especial temporal para dos viviendas: se reconoce como una sola vivienda si la vivienda existente se vende dentro de los 3 años posteriores a la adquisición de una nueva vivienda.

Respuesta clave: En 2026, la exención para una vivienda por hogar se aplica cuando la vivienda se ha poseído durante al menos 2 años y el precio de transferencia es de KRW 1.200 millones o menos.

Estructura básica del impuesto sobre ganancias de capital

¿Qué es el impuesto sobre ganancias de capital?

Un impuesto que se aplica a la ganancia (ganancia de capital) generada cuando un inmueble (terreno o edificio) se vende por un precio superior a su precio de adquisición.

Capital gain = Transfer price - Acquisition price - Necessary expenses
Capital gains income = Capital gain - Special long-term holding deduction - Basic deduction (KRW 2.5 million)
Capital gains tax = Capital gains income × Tax rate + 10% local income tax

Tasas del impuesto sobre ganancias de capital en 2026

Tasas impositivas progresivas (tenencia de al menos 2 años, tributación general):

Requisitos de exención para una vivienda por hogar (2026)

Requisitos principales

Cómo se calcula el impuesto cuando el precio supera los KRW 1.200 millones

Ejemplo: Precio de adquisición KRW 500 millones → Precio de transferencia KRW 1.500 millones (ganancia de capital KRW 1.000 millones)

Ganancia de capital imponible después de aplicar la exención:
Ganancia de capital imponible = 1.000 millones × (1.500 millones - 1.200 millones) / 1.500 millones
                              = 1.000 millones × 3/15
                              = KRW 200 millones

→ El impuesto sobre ganancias de capital se aplica solo sobre KRW 200 millones

Alcance de un hogar

• Incluye al cónyuge (matrimonio legal)
• Familiares que viven en la misma dirección y comparten el sustento
• Hijos solteros menores de 30 años: se consideran parte del mismo hogar
• Los hijos de 30 años o más, o los hijos menores de 30 años que puedan mantener un sustento independiente, pueden ser reconocidos como un hogar separado

Diferencias en los requisitos de exención según el área regulada

Zonas sujetas a ajuste (estado en 2026):

• Todas las zonas de Seoul
• Partes de Gyeonggi (Gwacheon, Seongnam Bundang·Sujeong, Hanam, Gwangmyeong, etc.)
• Partes de Incheon
• Todas las zonas de Sejong

Precaución: Si la propiedad estaba en una zona sujeta a ajuste en el momento de la adquisición, se aplica el requisito de residencia aunque posteriormente la zona sea retirada de la designación.

Deducción especial por tenencia a largo plazo

Deducción especial por tenencia a largo plazo para una vivienda por hogar

Ejemplo práctico:

• Una vivienda por hogar vendida por 1.500 millones de KRW (precio de adquisición: 500 millones de KRW, 10 años de propiedad·10 años de residencia, zona de ajuste)
• Ganancia de capital imponible = 1.000 millones × (15-12)/15 = 200 millones de KRW
• Aplicación de la deducción especial del 80% por tenencia a largo plazo = 200 millones × 20% = 40 millones de KRW imponibles
• Resta de la deducción básica de 2,5 millones de KRW = 37,5 millones de KRW
• Aplicación de la tasa impositiva del 15% (tramo de 14 millones~50 millones de KRW) = aproximadamente 4,36 millones de KRW de impuesto
• Resultado: aproximadamente 4,36 millones de KRW (+ 430.000 KRW de impuesto local sobre la renta) = aproximadamente 4,79 millones de KRW de impuesto sobre una ganancia de 1.000 millones de KRW

Deducción especial por tenencia a largo plazo fuera del caso de una vivienda por hogar

Regla especial de exención fiscal temporal para dos viviendas

Si compraste una vivienda nueva pero aún no has vendido la vivienda existente, puedes ser tratado como propietario de una sola vivienda si se cumplen las condiciones.

Requisitos temporales para dos viviendas

Precauciones:

• Vivienda anterior en una zona objetivo de ajuste: sigue aplicándose el requisito de 2 años de residencia
• Debe venderse dentro de los 3 años posteriores a la adquisición de la nueva vivienda (plazo estricto)
• Si pasan más de 3 años, puede aplicarse una tributación agravada para propietarios de dos viviendas al momento de la disposición

Estrategias prácticas de ahorro fiscal

Estrategia 1: Completar el período de residencia

Si posees una vivienda en una zona objetivo de ajuste, el requisito más importante es 2 años de residencia efectiva.

Estrategia 2: Maximizar la tasa de deducción extendiendo el período de tenencia

El mayor beneficio bajo la deducción especial por tenencia a largo plazo es 8 años + 8 años = 80%. Incluso mantener la propiedad solo 1 año más puede aumentar considerablemente la tasa de deducción.

Una diferencia de 1 año puede ahorrar más de 4,8 millones de KRW.

Estrategia 3: Deducir cuidadosamente los gastos necesarios

Gastos necesarios que pueden deducirse al calcular las ganancias de capital:

Precaución: Los costos de reparación, como empapelado y colocación de pisos (gastos de mantenimiento), no se reconocen como gastos necesarios.

Estrategia 4: Identificar con precisión el criterio de la fecha de adquisición

El período de tenencia se calcula desde la fecha más temprana entre la fecha de pago del saldo y la fecha de transferencia del registro. Si la fecha de pago del saldo es anterior a la fecha de registro, se utiliza la fecha de pago del saldo.

Ejemplo:

• Contrato: enero de 2022
• Pago del saldo: 15 de marzo de 2022
• Registro: 20 de marzo de 2022
• → Fecha de adquisición = 15 de marzo de 2022 (fecha de pago del saldo)
• Vender el 15 de marzo de 2024 o después cumple el requisito de 2 años de propiedad

Estrategia 5: Usar la copropiedad entre cónyuges

Cuando se transfiere una vivienda en copropiedad, la participación de cada persona se calcula por separado.

Enlaces de herramientas

• Calculadora del impuesto de adquisición inmobiliaria — cálculo y simulación del impuesto de adquisición
• Calculadora de interés compuesto — análisis de rentabilidad de inversiones inmobiliarias a largo plazo

FAQ

Q1. Si tengo una vivienda por hogar y el precio es de KRW 1.200 millones o menos, ¿siempre está exenta de impuestos?

A: Aunque el precio sea de KRW 1.200 millones o menos, la exención no se aplica si no se cumple el requisito de 2 años de propiedad (incluidos 2 años de residencia en zonas de ajuste). Si se cumplen tanto los requisitos del período de propiedad como los de residencia y el precio de transferencia es de KRW 1.200 millones o menos, el importe total está exento de impuestos.

Q2. ¿Cómo se calcula el período de tenencia de una vivienda adquirida mediante reurbanización o reconstrucción?

A: El período posterior a la aprobación del plan de gestión y disposición se combina con el período de propiedad de la vivienda anterior. Sin embargo, los derechos de ocupación de miembros de asociaciones de reconstrucción son complejos porque pueden aplicarse normas separadas, como una tributación más gravosa para propietarios de varias viviendas. Se recomienda encarecidamente consultar a un asesor fiscal.

P3. ¿Puede una vivienda recibida como donación de mis padres calificar como una vivienda por unidad familiar?

A: El período de tenencia vuelve a empezar desde la fecha de la donación. Aunque tus padres la hayan tenido durante 10 años, la persona que la recibe debe poseerla y residir en ella durante al menos 2 años después de la donación para cumplir los requisitos de la exención. Ten en cuenta también que el impuesto de adquisición puede aplicarse de forma elevada (12%) a las viviendas adquiridas por donación.

P4. ¿Qué ocurre si la nueva vivienda en una situación temporal de dos viviendas se adquirió como derecho de preventa?

A: No se considera que poseas dos viviendas desde la fecha en que adquieres el derecho de preventa. La vivienda se incluye en el cómputo de viviendas a partir de la fecha de finalización·mudanza posterior a la adquisición del derecho de preventa. Sin embargo, debes verificar por separado si se aplica el impuesto sobre ganancias de capital cuando el propio derecho de preventa se convierte en una vivienda residencial.

P5. ¿Cuál es el tratamiento del impuesto sobre ganancias de capital para las viviendas registradas por operadores de negocios de alquiler?

A: Si un operador de negocios de alquiler cumplía el período obligatorio de alquiler (8 años o más) tras el registro, podía recibir una deducción especial por tenencia a largo plazo del 50~70%, pero el sistema de registro de negocios de alquiler se revisó después de julio de 2020. Actualmente, está restringido registrar apartamentos como vivienda privada general de alquiler a largo plazo, y los registrantes existentes mantienen sus períodos obligatorios. Asegúrate de confirmar las normas vigentes con un asesor fiscal.

P6. ¿Puede un no residente que vive en el extranjero recibir la exención de una vivienda por unidad familiar?

A: En general, los no residentes tienen restricciones para aplicar la exención de una vivienda por unidad familiar. Sin embargo, pueden aplicarse algunas excepciones si salieron de Corea por razones inevitables, como viajes de negocios o asignaciones en el extranjero. Dado que las interpretaciones del National Tax Service son complejas, es esencial consultar previamente a un asesor fiscal.

P7. ¿Hasta cuándo debo presentar una declaración preliminar del impuesto sobre ganancias de capital?

A: Debes presentar y pagar la declaración preliminar dentro de los 2 meses siguientes al último día del mes en que cae la fecha de transferencia. Por ejemplo, si la transferencia se realiza en mayo de 2026, la fecha límite de presentación y pago es el 31 de julio de 2026. En la práctica, una declaración preliminar no es técnicamente opcional; el crédito fiscal anterior del 10% por presentarla fue eliminado, y no presentarla genera una sanción fiscal del 20%.

P8. Si el propietario de una sola vivienda también posee tierras agrícolas o una propiedad comercial, ¿se le considera propietario de dos viviendas?

A: No. A efectos del impuesto sobre ganancias de capital, solo los bienes inmuebles residenciales (viviendas) se cuentan en el número de viviendas. Las tierras agrícolas (campos·arrozales·huertos), las propiedades comerciales y los officetels usados para negocios no se incluyen en el cómputo de viviendas. Sin embargo, un officetel usado como residencia puede tratarse como vivienda, por lo que se requiere cautela.

💡 Información práctica

Otros blogs repiten solo la conclusión superficial, "exención de 1.200 millones de KRW, 2 años de propiedad", pero los detalles decisivos que realmente determinan el efecto de ahorro fiscal son la fecha de adquisición reconocida y asegurar pruebas de residencia. Según el anuario estadístico del Servicio Nacional de Impuestos, alrededor del 17% de las liquidaciones del impuesto sobre las ganancias de capital en 2024 fueron cobros adicionales por "no cumplir los requisitos de exención de una vivienda por hogar", y más de la mitad de estos casos implicaban la imposibilidad de demostrar el período de residencia (casos en los que existía registro de mudanza, pero las pruebas de residencia efectiva eran débiles). En un caso real que vi, una pareja casada afirmó haber completado 2 años de residencia viviendo por separado durante 6 meses cada vez, pero su historial de uso de tarjetas, las ubicaciones de pago de servicios públicos y las direcciones escolares de sus hijos estaban dispersos entre distintas ciudades y provincias. Al final se denegó la exención, y se les aplicó una tasa progresiva del 38% más una sanción del 20%. Por lo tanto, los propietarios en zonas sujetas a ajuste deberían **conservar inmediatamente después del registro de mudanza ① recibos mensuales de pago automático de gastos de administración, electricidad y gas, ② datos de ubicación de comercios de la compañía de tarjetas

Referencia: Estadísticas inmobiliarias del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte