2026 Immobilienerwerbssteuerberechnung — Zusammenfassung der Steuern für 5, 10 und 15 Milliarden Won

Kernzusammenfassung

• Im Jahr 2026 gilt für Käufer von Wohnimmobilien unter 600 Millionen Won ein Steuersatz von 1 %, ab einem Wert von über 900 Millionen Won steigt der Satz auf 3 %.
• Bei Erwerb von mehr als einer Immobilie in Gebieten mit besonderen Regelungen gelten höhere Steuersätze (8 % bis 12 %), was die Steuerlast erheblich erhöht.
• Erstkäufer von Wohnimmobilien, frisch verheiratete Paare und Familien mit mehreren Kindern können von Steuererleichterungen profitieren und ihre Erwerbssteuer erheblich reduzieren.

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Inhaltsverzeichnis

1. 1Was ist die Erwerbssteuer?
2. 2Grundstruktur der Erwerbssteuersätze 2026
3. 3Unterschiedliche Steuersätze für 1-, 2- und 3-Immobilienbesitzer
4. 4Was sind die besonderen Regelungen in Gebieten mit erhöhten Steuersätzen und wie viel mehr muss man zahlen?
5. 5Praktische Berechnungsbeispiele für 5, 10 und 15 Milliarden Won
6. 6Zusammenfassung der Steuererleichterungen
7. 7Zusätzliche Steuerbelastungen neben der Erwerbssteuer
8. 8FAQ

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Was ist die Erwerbssteuer?

Die Erwerbssteuer ist eine kommunale Steuer, die beim Erwerb bestimmter Vermögenswerte wie Immobilien, Fahrzeugen oder Maschinen zu zahlen ist. Sie wird fällig, wenn man eine Immobilie kauft oder durch Schenkung oder Erbschaft erhält, oder wenn man ein neu gebautes Gebäude zum ersten Mal erwirbt. Die Steuerpflicht muss innerhalb von 60 Tagen nach dem Erwerbsdatum (dem frühesten Datum der Zahlung des Restbetrags oder der Eintragung) angemeldet und gezahlt werden. Bei Überschreitung der Frist wird eine Nachsteuer von 20 % und Verzugszinsen erhoben.

Die Erwerbssteuer setzt sich aus drei Hauptbestandteilen zusammen: Erwerbssteuer, kommunale Bildungsteuer und Sondersteuer für ländliche Gebiete. Oft wird nur von "Erwerbssteuer" gesprochen, jedoch ist es wichtig zu beachten, dass der tatsächlich zu zahlende Gesamtbetrag diese drei Komponenten umfasst.

• Kommunale Bildungsteuer: 10 % der Erwerbssteuer (in einigen Bereichen 20 %)
• Sondersteuer für ländliche Gebiete: Nur für Immobilien mit einer Wohnfläche von über 85 m², zusätzlich 10 % der Erwerbssteuer

Wenn der Steuersatz der Erwerbssteuer 1 % beträgt, wird die kommunale Bildungsteuer von 0,1 % hinzugefügt, sodass der effektive Steuersatz 1,1 % beträgt. Bei einer Wohnfläche von mehr als 85 m² wird die Sondersteuer für ländliche Gebiete von 0,2 % hinzugefügt, was zu einem Gesamtsteuersatz von 1,3 % führt.

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Grundstruktur der Erwerbssteuersätze 2026

Die Steuersätze für den Erwerb von Wohnimmobilien werden basierend auf dem Erwerbspreis in verschiedene Bereiche unterteilt. Die folgende Tabelle zeigt die aktuellen Steuersätze für 2026, basierend auf dem Status als 1-Immobilienbesitzer (einschließlich nicht regulierter Gebiete).

Berechnungsformel für den Steuersatz im Bereich über 600 Millionen bis 900 Millionen Won

In diesem Bereich steigt der Steuersatz linear proportional zum Erwerbspreis. Die Formel lautet:

Steuersatz (%) = (Erwerbspreis × 2/3 Milliarden) - 3

Zum Beispiel, wenn der Erwerbspreis 750 Millionen Won beträgt:

• Steuersatz = (7,5 Milliarden × 2/3) - 3 = 5 - 3 = 2 %

In diesem Bereich von 600 bis 900 Millionen Won wird nicht einfach ein fester Prozentsatz angewendet, sondern es gelten unterschiedliche Steuersätze für jeden Betrag, was bei der Berechnung zu beachten ist.

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Unterschiedliche Steuersätze für 1-, 2- und 3-Immobilienbesitzer

1-Immobilienbesitzer

1-Immobilienbesitzer unterliegen dem zuvor beschriebenen Grundsteuersatz (1 %~3 %). Wenn man derzeit keine Immobilie besitzt oder eine bestehende Immobilie verkauft, um eine neue zu erwerben, gilt ebenfalls der Steuersatz für 1-Immobilienbesitzer.

2-Immobilienbesitzer

Der Steuersatz für 2-Immobilienbesitzer variiert erheblich je nachdem, ob die Erwerbsregion reguliert ist oder nicht.

• Nicht regulierte Gebiete: Grundsteuersatz (1 %~3 %) gilt weiterhin
• Regulierte Gebiete: 8 % erhöhter Steuersatz (außer bei Erfüllung der Bedingungen für vorübergehende 2-Immobilienbesitzer)

3-Immobilienbesitzer und mehr (Mehrfachbesitzer)

Bei Besitz von 3 oder mehr Immobilien steigt der erhöhte Steuersatz unabhängig von der Regulierung der Region.

• Erwerb der 3. Immobilie in nicht regulierten Gebieten: 8 %
• Erwerb der 3. Immobilie in regulierten Gebieten: 12 %
• Erwerb von Immobilien durch Unternehmen: unabhängig von der Regulierung 12 %

Die folgende Tabelle zeigt einen Überblick.

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Was sind die besonderen Regelungen in Gebieten mit erhöhten Steuersätzen und wie viel mehr muss man zahlen?

Was sind regulierte Gebiete?

Regulierte Gebiete sind solche, in denen die Preissteigerungsrate von Wohnimmobilien ein Vielfaches der Inflationsrate überschreitet oder in denen die Nachfrage nach Wohnimmobilien übermäßig hoch ist. Diese Gebiete werden vom Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr festgelegt. Im Jahr 2026 sind alle Bezirke in Seoul sowie wichtige Gebiete in der Metropolregion als regulierte Gebiete ausgewiesen. Der aktuelle Status sollte regelmäßig auf der Website des Ministeriums überprüft werden.

Wie viel mehr muss man tatsächlich zahlen?

Nehmen wir als Beispiel den Erwerb von 2 Immobilien in regulierten Gebieten. Wenn man eine Wohnung zum Erwerbspreis von 1 Milliarde Won kauft:

• Erwerb als 1-Immobilienbesitzer: Erwerbssteuer 3 % → 30 Millionen Won
• Erwerb als 2-Immobilienbesitzer in regulierten Gebieten: Erwerbssteuer 8 % → 80 Millionen Won

Bereits bei einem einfachen Vergleich der Grundsteuer ergibt sich eine Differenz von 50 Millionen Won. Wenn man die kommunale Bildungsteuer und die Sondersteuer für ländliche Gebiete hinzuzufügt, wird die tatsächliche Steuerlast noch höher.

Vorübergehende 2-Immobilienbesitzer-Regelung

Wenn man eine neue Immobilie erwirbt, während man bereits eine besitzt, kann man unter bestimmten Bedingungen den Steuersatz für 1-Immobilienbesitzer rückwirkend anwenden, wenn man die bestehende Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums verkauft. Die Bedingungen für 2026 sind:

• Verkauf der bestehenden Immobilie innerhalb von 2 Jahren nach dem Erwerb der neuen Immobilie
• Gilt auch, wenn sowohl die bestehende als auch die neue Immobilie in regulierten Gebieten liegen
• Bei Überschreitung der Frist wird der erhöhte Steuersatz rückwirkend angewendet und es fallen zusätzliche Steuern an.

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Praktische Berechnungsbeispiele für 5, 10 und 15 Milliarden Won

Die folgenden Beispiele basieren alle auf einer Wohnfläche von 84 m² (bis 85 m²) und schließen die Sondersteuer für ländliche Gebiete aus, sodass nur die Grundsteuer und die kommunale Bildungsteuer addiert werden.

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Beispiel 1: Erwerbspreis 5 Milliarden Won — 1-Immobilienbesitzer, nicht reguliertes Gebiet

Da 5 Milliarden Won im Bereich bis 600 Millionen Won liegen, gilt der Steuersatz von 1 %.

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Beispiel 2: Erwerbspreis 10 Milliarden Won — 1-Immobilienbesitzer, nicht reguliertes Gebiet

Da 10 Milliarden Won im Bereich über 900 Millionen Won liegen, gilt der Steuersatz von 3 %.

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Beispiel 3: Erwerbspreis 10 Milliarden Won — 2-Immobilienbesitzer, reguliertes Gebiet

Im gleichen Fall, wenn die 10 Milliarden Won Wohnung als zweite Immobilie in einem regulierten Gebiet erworben wird:

Im Vergleich zu den 33 Millionen Won für 1-Immobilienbesitzer ergibt sich eine zusätzliche Belastung von 55 Millionen Won.

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Beispiel 4: Erwerbspreis 15 Milliarden Won — 1-Immobilienbesitzer, nicht reguliertes Gebiet

Da 15 Milliarden Won im Bereich über 900 Millionen Won liegen, gilt der Steuersatz von 3 %.

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Beispiel 5: Erwerbspreis 15 Milliarden Won — 3-Immobilienbesitzer, reguliertes Gebiet

Wenn man die dritte Immobilie in einem regulierten Gebiet erwirbt, gilt der erhöhte Steuersatz von 12 %.

Im Vergleich zu den 49,5 Millionen Won für 1-Immobilienbesitzer ergibt sich eine zusätzliche Belastung von 148,5 Millionen Won. Die Steuer übersteigt 13 % des Erwerbspreises, was bedeutet, dass man vor der Entscheidung über den Erwerb mehrerer Immobilien unbedingt einen Steuerplan aufstellen sollte.

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Zusätzliche Sondersteuer für Immobilien mit einer Wohnfläche von über 85 m²

Wenn man eine Immobilie mit einer Wohnfläche von über 85 m² (z.B. eine Wohnung, die die nationale Wohnungsgröße überschreitet) erwirbt, wird eine zusätzliche Sondersteuer für ländliche Gebiete fällig. In den Grundsteuersätzen (1 %, 3 %) beträgt die zusätzliche Belastung 10 % der Erwerbssteuer, also 0,2 %. In den erhöhten Steuersätzen (8 %, 12 %) beträgt die zusätzliche Belastung jeweils 0,6 % und 1,0 %.

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Zusammenfassung der Steuererleichterungen

Hier sind einige der wichtigsten Steuererleichterungen, die helfen können, die Steuerlast zu reduzieren. Da die Erleichterungen oft nicht kumulativ anwendbar sind, sollte man den für sich vorteilhaftesten Punkt auswählen und beantragen.

1. Steuererleichterung für Erstkäufer

Wenn man zum ersten Mal eine Immobilie kauft, kann man bis zu 2 Millionen Won an Erwerbssteuer erlassen bekommen. Nach der Steuerreform 2024 wurde die Einkommensgrenze aufgehoben, sodass nur die Bedingung für Erstkäufer erfüllt sein muss.

• Ermäßigungssatz: Vollständige Ermäßigung bis zu 2 Millionen Won
• Bedingungen: Der Erwerber und alle Haushaltsmitglieder dürfen keine Immobilienbesitzhistorie haben
• Anwendungsbereich: Unabhängig von Immobilientyp und Preis (jedoch besteht die Verpflichtung zur tatsächlichen Nutzung für 3 Jahre)

2. Steuererleichterung für frisch verheiratete Paare

Frisch verheiratete Paare, die innerhalb von 5 Jahren nach der Eheschließung ihre erste Immobilie erwerben, können zusätzliche Steuererleichterungen erhalten.

• Maximal 3 Millionen Won Ermäßigung auf die Erwerbssteuer (nicht kumulativ mit der Ermäßigung für Erstkäufer, die vorteilhafteste Option muss gewählt werden)
• Es müssen Einkommensgrenzen für den Haushalt erfüllt werden (unterschiedlich je nach Gemeinde)

3. Steuererleichterung für Familien mit mehreren Kindern

Je nach Anzahl der Kinder können...