ضريبة دخل الإيجار: الفصل الضريبي مقابل التقييم الشامل — دليل الاختيار على أساس 20 مليون وون وإرشادات الإقرار لشهر مايو 2026

كيف يتم حساب ضريبة دخل الإيجار؟

ضريبة دخل الإيجار هي ضريبة تُفرض على الإيجارات المستلمة (الإيجار الشهري + دخل الإيجار الافتراضي للودائع) من تأجير العقارات السكنية والتجارية. في حالة تأجير المساكن، يختلف نظام الضريبة تمامًا بناءً على إجمالي دخل الإيجار السنوي البالغ 20 مليون وون. إذا كان الدخل أقل من 20 مليون وون، يمكنك اختيار الأفضل سنويًا بين الفصل الضريبي بنسبة 14% (15.4% شاملة الضريبة المحلية) أو التقييم الشامل. وإذا تجاوز المبلغ 20 مليون وون ولو بـ 1 وون واحد، فسيتم تحويله إلزاميًا إلى التقييم الشامل وتطبيق معدل ضريبة تصاعدي بدمجه مع مصادر الدخل الأخرى.

← يمكن التحقق من محاكاة ضريبية دقيقة في ثانية واحدة باستخدام حاسبة الضرائب العقارية.

الفصل الضريبي 14% مقابل التقييم الشامل التصاعدي — أيهما أفضل؟

يُمنح خيار الاختيار فقط في حالة دخل الإيجار السنوي الذي يقل عن 20 مليون وون، والمتغير الرئيسي هو حجم الدخل الآخر (العمل، الأعمال التجارية، الفوائد، الأرباح). يُعد التقييم الشامل مفيدًا لأصحاب العقارات المتفرغين ذوي الدخل المنخفض من العمل، بينما يُعد الفصل الضريبي مفيدًا جدًا للموظفين ذوي الدخل المرتفع. وهذا يعني أن العبء الضريبي يمكن أن يختلف من 3 إلى 10 أضعاف لنفس دخل الإيجار، اعتمادًا على هيكل دخل الأسرة.

الفصل الضريبي 14% (15.4% شاملة الضريبة المحلية) — معدل ضريبي بسيط وثابت

• خصم 50% من المصاريف الضرورية المعتبرة من دخل الإيجار (60% لأصحاب العقارات المؤجرة المسجلين)
• خصم أساسي إضافي: 4 ملايين وون للمسجلين، 2 مليون وون لغير المسجلين
• الوعاء الضريبي المحسوب × معدل ضريبي موحد 14% ← لا يُضاف إلى الدخل الآخر
• تأثير الضريبة التصاعدية 0 ← مفيد لذوي الدخل المرتفع

التقييم الشامل — تصاعدي 6-45%

• يُضاف دخل الإيجار + دخل العمل + دخل الأعمال التجارية + دخل الفوائد + دخل الأرباح
• تطبيق معدلات ضريبية تصاعدية (6/15/24/35/38/40/42/45%) بعد خصم الدخل الشامل
• خصم الضريبة المدفوعة مسبقًا من الضريبة المستحقة
• إمكانية الحصول على معدل ضريبي فعال أقل من الفصل الضريبي عندما يكون الدخل بخلاف الإيجار منخفضًا

← لا توجد مقارنة تلقائية بين الطريقتين، لذا يجب إجراء محاكاة يدوية واختيار الأفضل عند الإقرار في مايو.

مزايا أصحاب العقارات المؤجرة المسجلين — تأثير التوفير الضريبي عند تسجيل الإيجار لمدة 4 أو 8 سنوات

يتم استكمال مزايا التوفير الضريبي لتسجيل صاحب العقار المؤجر من خلال التسجيل في مكانين: مكتب الضرائب (تسجيل الأعمال لضريبة الدخل) + مكتب المدينة/المقاطعة (تسجيل العقارات المؤجرة). عند التسجيل، تزداد نسبة المصاريف الضرورية المعتبرة للفصل الضريبي من 50% إلى 60%، ويتضاعف الخصم الأساسي من 2 مليون وون إلى 4 ملايين وون. حتى مجرد التوفير الضريبي للفصل الضريبي البسيط يمكن أن يحدث فرقًا يتراوح بين 300 ألف و 800 ألف وون سنويًا.

💡 نصيحة عملية: مزايا أصحاب العقارات المؤجرة المسجلين تتطلب إدارة صارمة بعد التسجيل، مثل الالتزام بزيادة الإيجار بنسبة لا تتجاوز 5%، ومدة إيجار إلزامية لمدة 8 سنوات. إذا كانت لديك خطة للبيع في غضون 2-3 سنوات، فمن الأفضل عدم التسجيل. أما إذا كنت تمتلك العقار لفترة طويلة + لديك عقارات متعددة، فإن التسجيل يكون مفيدًا للغاية، حيث يضاف إليه استبعاد الضريبة الإضافية على أرباح رأس المال. مقال ذو صلة: استراتيجيات التوفير الضريبي لضريبة أرباح رأس المال العقارية — شروط الإعفاء لملكية عقار واحد لكل أسرة

5 استراتيجيات عملية للتوفير الضريبي (مراجعة قبل إقرار مايو 2026)

1) توزيع الملكية بين الزوجين — تطبيق حد 20 مليون وون لكل منهما

إذا كانت جميع العقارات المؤجرة مسجلة باسم أحد الزوجين، فسيصل هذا الشخص بسرعة إلى حد 20 مليون وون. إذا تم توزيع الملكية بين الزوجين (50:50) أو فصلها، فسيتم تطبيق حد منفصل لكل منهما، مما يسمح بالحفاظ على الفصل الضريبي لما يصل إلى 40 مليون وون كإجمالي للأسرة. ومع ذلك، عند تغيير الملكية (الهبة)، يجب إجراء محاكاة مسبقة لحد الخصم التراكمي البالغ 600 مليون وون على مدى 10 سنوات لتجنب مفاجأة ضريبة الهبة.

2) دخل الإيجار الافتراضي للودائع — ينطبق على مالكي 3 عقارات أو أكثر

بالنسبة لمالكي 3 عقارات أو أكثر، يُضاف مبلغ يُحسب بضرب سعر الفائدة على الودائع الثابتة (حوالي 2.9% اعتبارًا من عام 2026) في الجزء الذي يتجاوز 300 مليون وون من إجمالي الودائع إلى دخل الإيجار. وهذا يعني أن مستثمري الفجوة الذين اشتروا عقارات بضمان إيجار (جونسي) سيُحسب لهم دخل إيجار. لذلك، قبل إقرار مايو، يجب حساب دخل الإيجار الافتراضي = (إجمالي الودائع - 300 مليون وون) × 2.9% × 60% × 90% يدويًا وإضافته.

3) أصحاب العقارات المؤجرة المسجلين — مفيدون للغاية للمالكين على المدى الطويل

عند تسجيل إيجار لمدة 8 سنوات (شبه عام)، يمكن تحقيق توفير ضريبي ثلاثي: تطبيق خصم خاص على المدى الطويل لضريبة أرباح رأس المال بنسبة تصل إلى 70% + استبعاد من ضريبة العقارات الشاملة + مصاريف ضرورية معتبرة للفصل الضريبي بنسبة 60%. إذا كان بإمكانك الالتزام بشرط زيادة الإيجار بنسبة لا تتجاوز 5% ومدة الإيجار الإلزامية لمدة 8 سنوات، فإن التسجيل يكون مفيدًا للغاية. ومع ذلك، يجب الالتزام بالمدة الإلزامية بالكامل، حيث سيتم استرداد مبلغ التوفير الضريبي في حالة عدم الالتزام.

4) إثبات المصاريف الفعلية — عند تجاوز التكاليف الفعلية 50% المعتبرة

إذا تجاوزت النفقات الفعلية مثل تكاليف الإصلاح، وتكاليف تعويض الشواغر، ورسوم السمسرة، وضريبة الأملاك، وتأمين ضمان الإيجار، 50% من دخل الإيجار (60% للمسجلين)، فمن الأفضل الإقرار بالمصاريف الضرورية الفعلية بدلاً من المصاريف المعتبرة. ومع ذلك، هناك التزام بالاحتفاظ بالإيصالات والفواتير والعقود لمدة 5 سنوات، وإذا لم يتم تنظيم المستندات لكل مرحلة من مراحل الإيجار بانتظام، فسيكون من الصعب إثباتها كلها في مايو.

5) طلب تقسيط ضريبة الدخل الشامل — إمكانية التقسيط على شهرين عند تجاوز 10 ملايين وون

بغض النظر عن اختيار الفصل/التقييم الشامل، إذا تجاوزت الضريبة المحسوبة 10 ملايين وون، فمن الممكن تقديم طلب للتقسيط، حيث يتم دفع نصف المبلغ بحلول 31 مايو، والباقي بحلول 31 يوليو. هذا خيار أساسي لمالكي العقارات المتعددة الذين يعانون من ضيق في السيولة، وكل ما عليك فعله هو تحديد مربع طلب التقسيط عند ملء نموذج الإقرار. أداة ذات صلة: حاسبة صافي الراتب

دليل خطوة بخطوة لإقرار ضريبة الدخل الشامل في مايو (دورة 30 دقيقة على HomeTax)

1. 1 إعداد المستندات: تفاصيل إيداع الإيجار لكل مستأجر (نسخة من كشف الحساب البنكي)، عقود الودائع، إيصالات الإصلاحات ورسوم السمسرة، جدول إجمالي دخل الإيجار لمدة عام.
2. 2 حساب دخل الإيجار الافتراضي: إذا كنت تمتلك 3 عقارات أو أكثر، قم بحساب مسبقًا (إجمالي الودائع - 300 مليون وون) × 2.9% × 90%.
3. 3 ملء نموذج الإقرار على HomeTax: الإقرار الدوري لضريبة الدخل الشامل ← إدخال بند دخل إيجار المساكن ← اختيار الفصل/الشامل ← حساب الضريبة تلقائيًا.
4. 4 التحقق من مبلغ الضريبة وقرار التقسيط: حدد طلب التقسيط إذا تجاوزت الضريبة المحسوبة 10 ملايين وون.
5. 5 الدفع: اختر بين الدفع بالبطاقة (رسوم 0.8%) أو التحويل المصرفي أو الحساب الافتراضي، وأكمل الإيداع بحلول منتصف ليل 31 مايو.
6. 6 إقرار ضريبة الدخل المحلية بشكل منفصل: التزام بالإقرار الإضافي لضريبة الدخل المحلية على WeTax بحلول 30 يونيو (10% من ضريبة الدخل).

⚠️ تحذير: إذا تجاوزت الموعد النهائي للإقرار في 31 مايو ليوم واحد فقط، فسيتم فرض غرامة عدم الإقرار بنسبة 20% + غرامة تأخير الدفع بنسبة 0.022% يوميًا. في حالة عدم الإقرار بدخل إيجار يبلغ 50 مليون وون، قد تُضاف غرامة قدرها حوالي 3.5 مليون وون، لذا يجب إكمال الإقرار بحلول منتصف ليل 31 مايو.

الأسئلة الشائعة (FAQ)

س1. هل يجب على مالك العقار الواحد دفع ضريبة دخل الإيجار؟

ج: العقار الواحد الذي تقل قيمته المعلنة عن 1.2 مليار وون معفى من ضريبة دخل الإيجار. ومع ذلك، إذا كان العقار الواحد يتجاوز قيمته المعلنة 1.2 مليار وون (عقار فاخر) أو كان عقارًا يقع في الخارج، فإنه يخضع للضريبة حتى لو كان مالكه يمتلك عقارًا واحدًا.

س2. هل أدفع ضريبة دخل الإيجار حتى لو كنت أستلم وديعة جونسي فقط؟

ج: لا تُفرض ضريبة على وديعة جونسي لمالكي عقارين أو أقل. ومع ذلك، إذا كنت تمتلك 3 عقارات أو أكثر، فسيتم فرض دخل إيجار افتراضي على الجزء الذي يتجاوز 300 مليون وون من إجمالي الودائع، ويُضاف إلى دخل الإيجار.

س3. هل يمكنني تغيير بين الفصل الضريبي والتقييم الشامل كل عام؟

ج: نعم. يمكنك المقارنة تلقائيًا واختيار الأفضل عند الإقرار في مايو من كل عام. ومع ذلك، بمجرد اختيار التقييم الشامل وإكمال الإقرار، لا يمكن تغييره في ذلك العام، لذا قم بإجراء المحاكاة بعناية.

س4. هل لا يمكنني التأجير إذا لم أسجل كصاحب عقار مؤجر؟

ج: ليس إلزاميًا التسجيل. ومع ذلك، في حالة عدم التسجيل، قد تُفرض غرامة عدم التسجيل (دخل الإيجار × 0.2%)، وتقل المصاريف الضرورية المعتبرة والخصم الأساسي للفصل الضريبي. إذا كانت لديك خطة تأجير طويلة الأجل لأكثر من 4 سنوات، فإن التسجيل يكون مفيدًا للغاية.

س5. هل تأجير الأوفيس تيل يخضع أيضًا لضريبة دخل إيجار المساكن؟

ج: تُصنف الأوفيس تيل السكنية كمسكن وتخضع لضريبة دخل الإيجار، بينما تُصنف الأوفيس تيل التجارية كتأجير أعمال وتخضع لضريبة القيمة المضافة (10%) التي يجب الإقرار بها بشكل منفصل. يعتبر تحديد الغرض من الاستخدام في عقد الإيجار هو المعيار الرئيسي للحكم.

س6. هل يمكنني استرداد الضريبة إذا كان دخل الإيجار خسارة (شاغر)؟

ج: عند اختيار التقييم الشامل، يمكن خصم خسائر دخل الإيجار من مصادر الدخل الأخرى (العمل، الأعمال التجارية). لا يمكن خصم الخسائر في الفصل الضريبي، لذا فإن اختيار التقييم الشامل يكون مفيدًا للاسترداد في السنوات التي كانت فيها فترات الشغور طويلة.

س7. كيف تُفرض الضريبة إذا قام مقيم أجنبي بتأجير عقار في كوريا؟

ج: يخضع دخل الإيجار في كوريا للضريبة في كوريا حتى لغير المقيمين. المبدأ هو أن المستأجر يقوم بخصم 22% من المصدر عند دفع الإيجار والإقرار به، ويمكن تعديل الازدواج الضريبي من خلال خصم الضريبة الأجنبية المدفوعة وفقًا للاتفاقية الضريبية مع بلد إقامة الشخص.

مقالات ذات صلة

• استراتيجيات التوفير الضريبي لضريبة أرباح رأس المال العقارية — شروط الإعفاء لملكية عقار واحد لكل أسرة
• طريقة حساب ضريبة العقارات الشاملة 2026 — خصم 1.2 مليار وون لملكية عقار واحد لكل أسرة وتضريب إضافي لمالكي العقارات المتعددة
• تحليل كامل لعائد الإيجار — معدل تحويل الإيجار الشهري/الجونسي وطريقة حساب صافي العائد حسب المنطقة
• دليل إقرار ضريبة الدخل الشامل 2026 — 7 استراتيجيات للتوفير الضريبي للمستقلين واليوتيوبرز
• دليل شامل لضريبة دخل الأرباح 2026 — كيفية الإقرار بضرائب أرباح الأسهم الكورية والأمريكية

ختامًا — ضريبة دخل الإيجار لا تبدأ بـ "إقرار واحد" بل من مرحلة الشراء

إن التوفير الضريبي على دخل الإيجار هو عملية مستمرة على مدار العام، ولا تقتصر على وقت الإقرار في مايو، بل تبدأ من تحديد الملكية عند شراء العقار، وما إذا كنت صاحب عقار مؤجر مسجلًا، وإدارة معدل زيادة الإيجار بحيث لا يتجاوز 5%. من بين الاستراتيجيات الخمس في هذا الدليل، تعد استراتيجيات توزيع الملكية بين الزوجين، وتسجيل صاحب العقار المؤجر، والمحاكاة السنوية للفصل/التقييم الشامل، أدوات توفير ضريبي يمكن تطبيقها بشكل عام على جميع أصحاب العقارات تقريبًا. لذا، ضعها في تقويمك وأكمل تنظيم المستندات بحلول نهاية أبريل من كل عام لإنهاء إقرار مايو في غضون 30 دقيقة.

⚠️ يهدف هذا المقال إلى تقديم معلومات عامة، وقد تختلف استراتيجية التوفير الضريبي المثلى باختلاف ظروف كل مالك عقار (عدد العقارات، القيمة المعلنة، حالة التسجيل، هيكل الدخل). يُنصح بشدة باستشارة مستشار ضريبي أو محاسب قبل الإقرار بمبالغ كبيرة.