2026年房地产取得税计算——按5亿、10亿和15亿韩元价格区间划分的完整税务指南
这是一份关于2026年房地产取得税计算——按5亿、10亿和15亿韩元价格区间划分的完整税务指南的实用指南，提供清晰的清单、需要关注的关键风险，以及帮助读者在行动前比较选项的后续步骤。
核心摘要
- 截至 2026 年，单套住房所有者购买价格为 6 亿韩元以下的住房时，适用 1% 的取得税税率；超过 9 亿韩元的住房则提高至 3%。
- 在管制地区购买第二套及以上住房时，适用 8% 至 12% 的较高税率，税负会大幅增加。
- 首次购房者、新婚夫妇和多子女家庭可通过税收减免优惠大幅降低取得税。
关键答案：2026 年，单套住房所有者购买 6 亿韩元以下住房适用 1% 税率，超过 9 亿韩元的住房适用 3% 税率。
目录
- 1什么是取得税？
- 22026 年取得税基本税率结构
- 3一套住房、两套住房、三套及以上住房的税率差异
- 4管制地区的较高税率是什么，需要多缴多少？
- 55 亿、10 亿、15 亿韩元的实际计算示例
- 6取得税减免优惠完整指南
- 7除取得税外的其他税费和成本
- 8常见问题
什么是取得税？
取得税是在取得房地产、车辆、机械设备等特定资产时缴纳的地方税。购买住房、通过赠与或继承取得住房，或首次取得新建建筑物时均适用。纳税人必须在取得日起 60 天内申报并缴纳；取得日以尾款支付日和登记日中较早者为准。若逾期，将加收 20% 的未申报罚金以及滞纳利息。
取得税大体由三部分组成：取得税本税、地方教育税和农渔村特别税。虽然人们通常把总额统称为“取得税”，但需要记住，实际缴纳总额是这三项合并后的金额。
- 地方教育税：取得税本税的 10%（部分区间为 20%）
- 农渔村特别税：取得税本税额外加收 10%，仅适用于专用面积超过 85㎡ 的住房
例如，如果取得税本税税率为 1%，地方教育税会增加 0.1%，使实际税率达到 1.1%。如果专用面积超过 85㎡，农渔村特别税再增加 0.2%，实际总负担将达到 1.3%。
2026 年取得税基本税率结构
住宅取得税税率按取得价格分档适用。下表列出了 2026 年目前适用于单套住房持有者的税率，包括非管制地区。
| 取得价格区间 | 主要取得税税率 | 地方教育税 | 农渔村特别税（超过 85㎡） | 综合实际税率（85㎡及以下） | 综合实际税率（超过 85㎡） |
|---|---|---|---|---|---|
| 6 亿韩元及以下 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.1% | 1.3% |
| 超过 6 亿韩元 ~ 9 亿韩元及以下 | 1%~3%（按区间比例计算） | 0.1%~0.3% | 0.2% | 浮动 | 浮动 |
| 超过 9 亿韩元 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.3% | 3.5% |
超过 6 亿韩元至 9 亿韩元区间的税率公式
在这一区间内，税率会随取得价格线性上升。公式如下。
税率（%）=（取得价格 × 2/3 亿）- 3
例如，取得价格为 7.5 亿韩元时：
- 税率 =（7.5 亿 × 2/3 亿）- 3 = 5 - 3 = 2%
如上所示，6 亿韩元至 9 亿韩元区间并不适用单一固定税率。每个价格点适用的税率不同，因此需要仔细计算。
一套住房、两套住房、三套及以上住房的税率差异
单套住房持有者
单套住房持有者适用上述基本税率，范围为 1% 至 3%。如果目前没有住房，或以处置现有住房为条件取得新住房，也适用单套住房持有者税率。
两套住房持有者
两套住房持有者的税率会根据取得地区是否属于管制地区而有显著差异。
- 非管制地区：照常适用 1% 至 3% 的基本税率
- 管制地区：适用较高的 8% 税率（但如果满足临时两套住房要求，可能获得豁免）
三套及以上住房（多套住房持有者）
对于持有三套及以上住房的所有者，无论该地区是否受管制，较高税率都会提高。
- 在非管制地区取得第三套住房：8%
- 在管制地区取得第三套住房：12%
- 法人取得住房：12%，无论是否为管制地区
下表提供一目了然的比较。
| 类别 | 非管制地区 | 管制地区 |
|---|---|---|
| 1 套住房 | 1%~3%（基本） | 1%~3%（基本） |
| 2 套住房 | 1%~3%（基本） | 8% |
| 3 套住房 | 8% | 12% |
| 4 套及以上住房 | 12% | 12% |
| 法人 | 12% | 12% |
受管制地区的较高税率是多少，需要多缴多少？
什么是受管制地区？
受管制地区是指在房价涨幅超过通货膨胀一定倍数，或住房认购竞争率过高时，由国土交通部长官指定的地区。截至 2026 年，包括首尔全境在内的首都圈主要地区均被指定为受管制地区。当前指定情况应定期在国土交通部网站查询。
较高税率实际会增加多少成本？
以在受管制地区取得第二套住房为例。如果取得一套购置价格为 KRW 1 billion 的公寓：
- 作为一套房持有者取得时：主取得税 3% -> KRW 30 million
- 作为受管制地区的两套房持有者取得时：主取得税 8% -> KRW 80 million
仅比较主税额，差额就高达 KRW 50 million。再加上地方教育税和农村特别税后，实际缴纳金额的差距会进一步扩大。
临时两套房特别规定
即使在已持有现有住房的情况下取得新住房，只要在一定期限内处置现有住房，也可以追溯适用一套房税率。截至 2026 年，适用条件如下。
- 自新住房取得日起 2 年内处置现有住房
- 即使现有住房和新住房均位于受管制地区，也同样适用
- 如果错过处置期限，将按较高税率重新核定税额，并加收罚金
KRW 500M、1B 和 1.5B 的实际计算示例
以下所有示例均以专有使用面积为 84㎡（85㎡ 以下）的公寓为基础。未计入农村特别税，金额仅合并主税和地方教育税。
示例 1：购置价格 KRW 500 million — 一套房持有者，非受管制地区
KRW 500 million 属于 KRW 600 million 以下区间，因此适用 1% 的主取得税率。
| 项目 | 税率 | 金额 |
|---|---|---|
| 主取得税 | 1% | KRW 5 million |
| 地方教育税 | 0.1% | KRW 500,000 |
| 合计 | 1.1% | KRW 5.5 million |
示例 2：购置价格 KRW 1 billion — 一套房持有者，非受管制地区
KRW 1 billion 属于超过 KRW 900 million 的区间，因此适用 3% 的主取得税率。
| 项目 | 税率 | 金额 |
|---|---|---|
| 主取得税 | 3% | KRW 30 million |
| 地方教育税 | 0.3% | KRW 3 million |
| 合计 | 3.3% | KRW 33 million |
示例 3：购置价格 KRW 1 billion — 两套房持有者，受管制地区
这是同一套 KRW 1 billion 的公寓，但作为受管制地区的第二套住房取得。
| 项目 | 税率 | 金额 |
|---|---|---|
| 主要取得税 | 8% | KRW 8000万 |
| 地方教育税 | 0.8% | KRW 800万 |
| 合计 | 8.8% | KRW 8800万 |
与单套住房标准下的 KRW 3300万 相比，这会产生 KRW 5500万的额外负担。
示例 4：取得价格 KRW 15亿 —— 单套住房所有者、非管制地区
KRW 15亿 属于超过 KRW 9亿的区间，因此适用 3% 的主要取得税税率。
| 项目 | 税率 | 金额 |
|---|---|---|
| 主要取得税 | 3% | KRW 4500万 |
| 地方教育税 | 0.3% | KRW 450万 |
| 合计 | 3.3% | KRW 4950万 |
示例 5：取得价格 KRW 15亿 —— 三套住房所有者、管制地区
在管制地区取得第三套住房时，适用更高的 12% 税率。
| 项目 | 税率 | 金额 |
|---|---|---|
| 主要取得税 | 12% | KRW 1亿8000万 |
| 地方教育税 | 1.2% | KRW 1800万 |
| 合计 | 13.2% | KRW 1亿9800万 |
与单套住房标准下的 KRW 4950万 相比，这会产生 KRW 1亿4850万 的额外负担。由于取得价格的 13% 以上需要一次性作为税款缴纳，在决定取得多套住房之前，制定税务计划非常重要。
专用面积超过 85㎡ 时的农渔村特别税
取得专用面积超过 85㎡ 的住房时，例如超过国民住宅规模的公寓，会追加征收农渔村特别税。在 1% 和 3% 的基本单套住房税率区间中，额外负担为主要取得税的 10%，即 0.2%。在 8% 和 12% 的较高税率区间中，追加税率分别为 0.6% 和 1.0%。
| 区间 | 主要税率 | 农渔村特别税 |
|---|---|---|
| 基本 1% | 1% | 0.2% |
| 基本 3% | 3% | 0.2% |
| 较高 8% | 8% | 0.6% |
| 较高 12% | 12% | 1.0% |
取得税减免优惠完整指南
以下汇总了可降低取得税负担的代表性减免项目。由于许多减免优惠不能同时适用，你应选择并申请对自己最有利的方案。
1. 首次购房者减免
如果你是人生中首次购买住房，最多可获得 KRW 200万 的取得税减免。自 2024 年税法修订以来，收入条件已被取消，因此只需满足首次购房者条件即可。
- 减免幅度：最高 KRW 200万 全额免征
- 条件：买方及任何家庭成员均不得有住房拥有记录
- 适用住房：不限住房类型或价格（但适用 3 年实际居住义务）
2. 新婚夫妇取得税减免
婚姻登记后 5 年内的新婚夫妇，在取得首套住房时可获得额外减免。
- 最高可减免 300 万韩元的取得税（不可与首次购房者减免重复适用；选择更有利的一项）
- 必须符合家庭合计收入标准（因地方政府而异）
3. 多子女家庭减免
减免比例会根据子女数量而有所不同，各地方政府的实施方式也可能不同。
- 2 名子女：取得税减免 50%（有最高限额）
- 3 名及以上子女：取得税减免 100%（最高 500 万韩元）
4. 租赁住房取得减免
如果为公共租赁目的取得住房，或将 60㎡ 以下的公寓或多户住宅登记为租赁住房，可获得 50% 至 100% 的取得税减免。不过，如果未满足 4 年或 8 年的强制租赁期限，已减免的税额将被追缴。
5. 农村住房取得减免
在邑或面地区取得农村住房时，符合一定标准以下的住房可免征取得税。这作为农村迁居和返乡务农政策的一部分实施，因此应向相关市或郡咨询。
6. 企业重组相关减免
因公司分立、合并或实物出资等企业重组而取得房地产的，可根据单独的减免规定适用降低税率或免税。
除取得税外的附加税费和成本
取得房地产时，除取得税外，还应考虑以下费用。
| 项目 | 大致费率 | 备注 |
|---|---|---|
| 印花税 | 10,000~350,000 韩元 | 按交易金额适用固定金额 |
| 法务士费用 | 500,000~150 万韩元 | 登记代理费用 |
| 国民住宅债券购买 | 约为取得价格的 1% | 若立即出售会产生折价损失 |
| 房地产中介费 | 最高 0.9% | 上限因交易类型和金额而异 |
将这些费用全部合计后，初始成本实际上约为取得价格的 4% 至 6%。如果以一套房持有者身份购买 10 亿韩元的公寓，则应预计包括取得税在内的附带费用约为 4,000 万至 6,000 万韩元。
如果觉得取得税计算复杂，可以使用 tax calculator tool，只需输入取得价格和住房数量，即可快速估算预计取得税。
FAQ
Q1. 取得税必须在什么时候缴纳？
取得日，即尾款支付日或登记日中较早的日期。
参考： Ministry of Land, Infrastructure and Transport real estate statistics
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