2026年韩国住房认购策略 —— 评分制、抽签制与特别供应技巧

> **核心摘要** 到2026年，想在首尔热门公寓认购中凭加分制中签，最低分通常要在84分上下才比较有把握。分数不高的话，更现实的做法是优先看抽签比例较高的地区（非调控区），或在符合收入等条件时申请特别供应，如新婚夫妇、首次购房者等类别。 ## 韩国住房认购结构 ### 认购类别 | 类别 | 公共住房 | 民间住房 |

|---------|--------------|----------------|

| 所需账户 | 认购储蓄账户或综合住房账户 | 综合住房账户 |

| 开发主体 | LH / 地方公共企业 | 民间开发商 |

| 定价 | 低于市场价（适用分售价格上限） | 与市场价格联动 |

| 选拔方式 | 100%加分制 | 加分制 + 抽签制混合 | ### 优先等级 ```

第1等级要求（基本）：

住房账户开设满2年以上

认可缴纳次数：12次以上（首都圈）或6次以上（非首都圈）

无房户家庭成员（公共住房） 第2等级：第1等级认购未满额时适用

特别供应：适用单独标准（新婚夫妇、首次购房者等）

``` --- ## 完整加分制计算指南 加分制由三个部分组成，满分84分。 ### 类别1：无房期间（最高32分） | 期间 | 分数 |

|---------|--------|

| 不满1年 | 2分 |

| 1–2年 | 4分 |

| 2–3年 | 6分 |

| 5–6年 | 12分 |

| 10–11年 | 22分 |

| 15年以上 | 32分 | ### 类别2：扶养家属人数（最高35分） | 扶养家属 | 分数 |

|-----------|--------|

| 0人 | 5分 |

| 1人 | 10分 |

| 2人 | 15分 |

| 3人 | 20分 |

| 4人 | 25分 |

| 5人以上 | 35分 | *扶养家属包括：配偶、直系尊亲属（父母/祖父母）、直系卑亲属（子女）* ### 类别3：认购账户持有年限（最高17分） | 持有年限 | 分数 |

|--------|--------|

| 不满6个月 | 1分 |

| 1–2年 | 3分 |

| 4–5年 | 8分 |

| 10–11年 | 13分 |

| 15年以上 | 17分 | ### 分数计算示例 ```

单身，35岁，无房5年，账户开设5年： → 无房（5–6年）：12分 → 扶养家属（0人）：5分 → 账户（5–6年）：9分 → 合计：26分（在首尔几乎没有机会） 夫妻有1名子女，45岁，无房12年，账户12年： → 无房（12–13年）：26分 → 扶养家属（2人：配偶 + 1名子女）：15分 → 账户（12–13年）：15分 → 合计：56分（首都圈外围可以尝试，首尔核心区仍然偏难）

``` --- ## 2026年各地区最低中签分数 | 地区 | 典型最低中签分数 | 备注 |

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| Gangnam/Seocho/Songpa/Gangdong | 70–84分 | 实际上通常需要无房15年以上 |

| Mapo/Yongsan/Seongdong | 65–75分 | |

| Nowon/Dobong/Gangbuk | 55–65分 | |

| Seongnam/Gwacheon/Hanam | 55–70分 | 竞争强度接近首尔 |

| Greater Gyeonggi | 40–55分 | |

| 首都圈外围/地方 | 30–45分 | 同时适用抽签分配 | --- ## 抽签制策略 ### 按区域划分的抽签分配比例 | 区域 | 加分制 | 抽签制 |

|------|------------|---------|

| 投机过热地区，>85㎡ | 50% | 50% |

| 投机过热地区，≤85㎡ | 100% | 0% |

| 认购过热地区，≤85㎡ | 75% | 25% |

| 非调控区 | 40% | 60% | **抽签策略：** ```

① 优先关注规划中有交通改善的非调控区

② 即使在过热地区，也可以考虑大户型（>85㎡）—— 50%抽签

③ 30多岁且分数较低的人：重点看非调控区， 这些地区抽签占供应量的60%

``` --- ## 特别供应完整指南 ### 特别供应类型比较 | 类型 | 主要资格 | 分配比例 | 备注 |

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| **新婚夫妇** | 结婚7年以内，符合收入限制 | 公共30% / 民间20% | 有子女者优先 |

| **首次购房者** | 从未拥有住房，符合收入限制 | 公共25% / 民间15% | 需要认购账户 |

| **多子女家庭** | 2名以上未成年子女 | 公共10% / 民间10% | 子女越多分数越高 |

| **赡养高龄父母** | 与65岁以上父母同住3年以上 | 公共5% / 民间3% | 适用收入限制 |

| **机构推荐** | 国家有功者、残障人士等 | 公共10% | 资格另行认定 | ### 新婚夫妇收入限制（2026） ```

公共住房： 双收入：≤城市劳动者平均月收入的130% 单收入：≤100% 民间住房： 优先供应（70%）：≤130%收入 + 资产标准 一般供应（30%）：≤140%收入 2026年3人家庭参考： 100%基准：约KRW 6.28M/月 130%（双收入门槛）：约KRW 8.17M/月

``` ### 首次购房者关键要求 ```

① 所有家庭成员必须从未拥有过住房

② 收入：≤城市劳动者平均月收入的130%

③ 必须满足第1等级认购账户要求

④ 当前为就业者或个体经营者

``` --- ## 提高中签概率的实用技巧 ```

1. 申请前查看竞争人数

2. 公告发布后，第一时间关注 Cheongnyak Home (applyhome.co.kr) 的新房源

3. 在同一楼栋中，选择人气相对低的户型/楼层

4. 绝不要注销住房账户 —— 重新开户会重置账户年限分数

5. 将父母加入你的家庭户，可增加+20–25分（直系尊亲属）

6. 检查特别供应资格 —— 同一次认购中可以同时申请特别供应和一般供应 相当于一次获得两次机会

``` --- ## FAQ **Q1. 提高每月住房账户存款额会提高我的分数吗？** A. 不会。加分制看的是缴纳频率和账户持有年限，不看每月存入多少。保持稳定的小额缴纳即可（KRW 20,000–100,000/月）。如果申请公共住房，要先确认是否满足最低认可缴纳次数（首都圈12次，非首都圈6次）。 **Q2. 如果把父母登记到我的家庭户中，可以计为扶养家属吗？** A. 可以。直系尊亲属（父母/祖父母）—— 包括配偶的父母 —— 如果在同一地址登记满1年以上，就可以计入。每位符合条件的父母都会让扶养家属类别增加+5分。 **Q3. 如果中签后取消合同会怎样？** A. 中签后取消会触发认购限制期（根据区域不同为1–10年）。如果是在投机过热地区取消，最长可能被限制认购10年。 **Q4. 如果我在过热地区通过抽签中签，是否有强制居住要求？** A. 有。适用分售价格上限的住房通常要求业主实际居住2–5年。违反要求可能导致强制出售并追回收益。 **Q5. 我已经是第1等级，但一直不中签。该怎么办？** A. 首尔热门项目竞争非常激烈。更现实的选择是：瞄准抽签比例较高的非调控区，或在符合条件时申请特别供应。想尽快提高分数，通常最直接的方法是将父母加入你的家庭户。 **Q6. 入住前可以转卖我的认购权吗？** A. 认购权转让限制因区域而异。在投机过热地区，产权登记前禁止转让（实际通常意味着入住前不可转让）。在非调控区，中签后6–12个月可能可以转让。 **Q7. 我现在没有房，但过去曾拥有过住房，可以申请首次购房者特别供应吗？** A. 不可以。如果任何家庭成员曾经拥有过住房，整个家庭都不符合首次购房者特别供应资格。该类别要求家庭内没有任何人曾持有住宅产权。 **Q8. 非调控区认购也需要住房账户吗？** A. 需要。所有认购都需要综合住房账户。非调控区对账户年限和缴纳次数要求更宽松，但账户本身仍然必需。