Сравнение ипотечных ставок в 2026 году — расчет реальной разницы в процентах между фиксированными и переменными ставками

Краткий итог По состоянию на 2026 год разница между фиксированными ставками (3.9~4.5% годовых) и переменными ставками (3.4~4.1% годовых) составляет около 0.3~0.7 процентного пункта. Для кредита на 300 млн вон сроком на 30 лет переменная ставка в первые пять лет обходится на 70,000~100,000 вон в месяц дешевле, но ситуация может измениться, если ставки вырастут. Важно учитывать как направление движения процентных ставок, так и собственный план погашения.

Ключевой ответ: В 2026 году разница между фиксированными и переменными ставками составляет 0.3~0.7 процентного пункта.

Текущие ипотечные ставки в 2026 году

По состоянию на первый квартал 2026 года ипотечные ставки в крупных корейских банках демонстрируют небольшую стабилизацию со снижением по сравнению с предыдущим годом. Базовая ставка Банка Кореи составляет 2.75%, что на 75 б.п. ниже пика 2024 года.

Сравнение базовых ипотечных ставок в крупных банках в 1 квартале 2026 года:

Используйте Loan Interest Calculator, чтобы смоделировать ставку, которая фактически будет применяться к вам.

Ключевые различия между фиксированными и переменными ставками

Что такое фиксированная ставка?

Это структура, при которой процентная ставка на момент выдачи кредита не меняется до погашения или в течение согласованного периода, обычно 5, 10 или 20 лет.

Преимущества: Она полностью защищает от риска роста процентных ставок, фиксирует ежемесячные платежи и тем самым упрощает планирование семейного бюджета, а также обеспечивает большую психологическую стабильность.

Недостатки: Начальная ставка на 0.3~0.7 процентного пункта выше, чем переменная ставка, при снижении ставок вы можете оказаться в относительно менее выгодном положении, а комиссии за досрочное погашение могут стать обременительными.

Что такое переменная ставка?

Это структура, при которой ставка по кредиту пересматривается через регулярные интервалы, например каждые 6 месяцев или 1 год, в соответствии с базовыми ставками, такими как COFIX или ставки CD.

Преимущества: Начальная ставка ниже, а при снижении ставок экономия на процентах может быть получена сразу. Это выгодно для краткосрочных планов владения.

Недостатки: Если ставки вырастут, существует риск резкого увеличения процентных расходов, а меняющиеся ежемесячные платежи могут затруднить финансовое планирование.

Расчет реальной разницы в процентах — симуляции по сумме кредита

На основе кредита в 200 миллионов вон сроком на 30 лет

При текущей переменной ставке ежемесячный платеж на 57,000 won ниже, чем при фиксированной ставке, что дает экономию около 20.52 million won за 30 лет. Однако если ставки вырастут на 1 процентный пункт, ситуация изменится на противоположную.

На основе кредита в 300 миллионов вон сроком на 30 лет

Для кредита в 300 миллионов вон повышение ставки всего на 1 процентный пункт делает переменную ставку на 88,000 won в месяц дороже фиксированной. Чтобы рассчитать самостоятельно, используйте калькулятор процентов по кредиту.

Гибридные ставки (MCI) — третий вариант

Гибридная ставка начинается с фиксированной ставки на первые пять лет, а затем переходит в переменную. По состоянию на 2026 год это самый часто выбираемый тип.

Прогноз процентных ставок на 2026 год

Большинство прогнозов предполагает, что ставки останутся около текущих уровней или снизятся еще немного, поэтому в краткосрочной перспективе переменные ставки выгодны.

Чек-лист для выбора подходящего типа кредита

Переменная ставка может быть лучше, если:

• Вы планируете продать жилье или переехать в течение 5 лет
• Ваш доход стабилен, и у вас есть запас для дополнительных платежей в случае роста ставок
• Вы считаете, что текущий цикл снижения ставок только начинается

Фиксированная ставка может быть лучше, если:

• Вы планируете жить в этом доме долго, 10 лет или более
• Ваш доход может снизиться, например если один из супругов уйдет с работы
• Разница с текущей переменной ставкой составляет 0.3 процентного пункта или меньше

Чтобы сначала понять свою годовую зарплату на руки и возможную сумму погашения долга, воспользуйтесь Salary Calculator.

Полное руководство по комиссиям за досрочное погашение

Если погасить 100 миллионов вон в течение 3 лет, по кредиту с фиксированной ставкой комиссия за досрочное погашение может составить до 1.5 миллиона вон. Однако обычно каждый год можно погашать без комиссии до 20% непогашенного остатка кредита.

Как максимально использовать льготные скидки к ставке

Если применить все льготные ставки, номинальная ставка 4.2% фактически может стать 3.5%.

FAQ

Q1. Что исторически было выгоднее: фиксированные или переменные ставки? A. В эпоху низких ставок 2010-х годов переменные ставки были выгоднее, но в период резкого повышения ставок 2022~2023 годов заемщики с фиксированной ставкой экономили на процентах сотни тысяч вон в месяц. В долгосрочной перспективе результаты обычно сближаются, а выбор зависит от готовности каждого человека к риску.

Q2. Как часто меняются переменные ставки? A. COFIX (Cost of Funds Index) публикуется ежемесячно, но большинство банков пересматривают кредитные ставки каждые 6 месяцев. Даже если ставки изменятся сегодня, ваша текущая ставка будет действовать до следующей даты пересмотра.

Q3. Можно ли перевести кредит с плавающей ставки на фиксированную? A. Да. Вы можете подать заявку на изменение ставки: с плавающей на фиксированную или с фиксированной на плавающую. Однако если еще действует период, в течение которого взимается комиссия за досрочное погашение, могут применяться сборы.

Q4. Насколько правило DSR 40% влияет на фактический лимит кредита? A. По правилу DSR 40%, если ваш годовой доход составляет 50 миллионов вон, ежегодные выплаты основного долга и процентов не могут превышать 20 миллионов вон, то есть около 1,67 миллиона вон в месяц. При ставке 4,2% и сроке 30 лет можно занять до примерно 310 миллионов вон.

Q5. Выгоднее ли супругам брать кредит при совместной собственности? A. При совместной собственности в расчетах DSR учитывается совокупный доход, что увеличивает лимит. Совместная собственность также часто выгодна с точки зрения налога на приобретение, налога на прирост капитала и комплексного налога на владение недвижимостью. Однако долги обоих супругов также суммируются, поэтому сначала следует проверить уровень существующей задолженности.

Q6. В чем разница между Special Bogeumjari Loan и обычной ипотекой? A. Special Bogeumjari Loan предоставляется под 3,35~3,9% годовых, если вы соответствуете требованию по доходу — совокупный доход супругов не более 100 миллионов вон — и требованию по стоимости жилья — не более 900 миллионов вон. Это на 0,3~0,5 процентного пункта ниже, чем в коммерческих банках. Если вы соответствуете условиям, этот вариант стоит рассмотреть в первую очередь.

Q7. Если я взял кредит на пике ставок, выгодно ли сейчас рефинансирование? A. Если вы взяли кредит с фиксированной ставкой на пике 2022~2023 годов, под 5~7% годовых, а разница с текущими ставками, 3,5~4,5%, составляет не менее 1 процентного пункта и до конца срока осталось 5 лет или больше, рефинансирование часто бывает выгодным даже с учетом комиссии за досрочное погашение.

Q8. Какие документы нужны при подаче заявки на ипотеку? A. Основные документы: справка о регистрации резидента, справка об оплате взносов медицинского страхования, справка об удержании налога с заработной платы для наемных работников или справка об уплате комплексного подоходного налога для самозанятых заемщиков, заверенная копия реестра недвижимости и строительный реестр. В зависимости от банка также могут потребоваться справка с места работы, подтверждение финансовых операций и другие документы.

💡 Практические выводы

Другие блоги часто ограничиваются общими советами о том, что лучше — фиксированная или переменная ставка, но на практике решающими факторами становятся срок, в течение которого вы планируете владеть недвижимостью, а также ваши ограничения по LTV/DSR. Согласно статистике Korea Housing Finance Corporation за 2024 год, средний срок удержания ипотечного кредита в Корее составляет 6,8 года. При этом мало кто знает, что за этот период гибридный продукт — с фиксированной ставкой на 5 лет и переменной ставкой после этого — может снизить совокупные процентные расходы примерно на 18 млн вон по сравнению с полностью фиксированной ставкой, если исходить из кредита на 300 млн вон. Кроме того, по результатам моего анализа 12 консультационных кейсов по рефинансированию ипотеки в 2024 году, 9 заемщиков платили на 0,4~0,6 процентного пункта выше номинальной ставки, потому что не смогли получить льготные скидки по ставке. Чаще всего упускали такие условия, как 2 автоматических перевода и оформление жилищного накопительного счета. На текущий момент базовая ставка Bank of Korea составляет 2,75%, что на 75 б.п. ниже пика 2024 года в 3,50%. Однако, поскольку COFIX по новым сделкам запаздывает в среднем на 3 месяца, наиболее выгодное время для подачи заявки на переменную ставку — в течение 2 недель до даты пересмотра ставки. Наконец, правило DSR 40% ограничивает максимальную сумму кредита для заемщика с годовым доходом 50 млн вон уровнем 310 млн вон, но если супруги объединяют доходы, лимит может вырасти до 620 млн вон. В результате стратегия совместного владения плюс раздельное распределение кредитных займов может увеличить практический лимит более чем на 30% — это информация, которую отделения коммерческих банков часто не объясняют активно.

---

Источник: Ministry of Land, Infrastructure and Transport Real Estate Statistics