2026年不動産取得税の計算 — 5億・10億・15億ウォン価格帯別の完全税金ガイド

重要ポイント

• 2026年現在、6億ウォン以下の住宅を取得する1住宅保有者は1%の取得税率が適用され、9億ウォン超では3%まで上がります。
• 規制地域で2戸目以降を取得する場合、8〜12%の重課税率が適用され、税負担が大きく増えます。
• 生涯初の住宅購入者、新婚夫婦、多子世帯は税制優遇により取得税を大幅に削減できます。

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目次

1. 1取得税とは?
2. 22026年の基本取得税率体系
3. 31住宅・2住宅・3住宅以上の税率差
4. 4規制地域の重課税率とは、どれだけ増える?
5. 55億・10億・15億のリアル計算例
6. 6取得税減免恩恵の完全ガイド
7. 7取得税以外の追加税金・諸経費
8. 8FAQ

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取得税とは?

取得税は、不動産、車両、機械装備などの一定資産を取得する際に納める地方税です。住宅を購入したり、贈与・相続を受けたり、新築建物を初めて取得した場合に適用されます。納税者は、残代金の決済日と登記日のうち早い方を起算日として、60日以内に申告・納付する必要があります。期限を過ぎると20%の未申告加算税と延滞税が追加されます。

取得税は大きく 本税(取得税)、地方教育税、農漁村特別税 の3つで構成されます。一般的には全額を「取得税」と呼びますが、実際の納付額はこれら3つの合計であることを覚えておくことが大切です。

• 地方教育税: 本税の10%(一部区間20%)
• 農漁村特別税: 専有面積85㎡超の住宅のみ、本税の10%相当が追加

たとえば本税1%の場合、地方教育税0.1%が追加され、実効税率は1.1%になります。専有面積が85㎡を超えれば農漁村特別税0.2%がさらに加わり、実際の総負担は1.3%となります。

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2026年の基本取得税率体系

住宅の取得税率は 取得価額 に応じて区間別に適用されます。下表は2026年現在施行されている、1住宅保有者かつ非規制地域基準の税率です。

6億超〜9億区間の税率計算式

この区間では、取得価額に応じて税率が直線的に上昇します。計算式は次のとおりです。

税率(%) = (取得価額 × 2/3億) - 3

たとえば取得価額が7億5,000万ウォンの場合:

• 税率 = (7億5,000万 × 2/3億) - 3 = 5 - 3 = 2%

このように、6億〜9億ウォン区間は単一の固定パーセントではなく、各価格点で異なる税率が適用されるため、慎重な計算が必要です。

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1住宅・2住宅・3住宅以上の税率差

1住宅保有者

1住宅保有者は前述の1〜3%の基本税率が適用されます。住宅を保有していない方が新たに住宅を取得する場合や、既存住宅を処分する条件で新住宅を取得する場合も、1住宅基準が適用されます。

2住宅保有者

2住宅保有者の税率は、取得地域が 規制地域 かどうかで大きく異なります。

• 非規制地域: 基本税率1〜3%がそのまま適用
• 規制地域: 8%の重課税率が適用(ただし一時的2住宅要件を満たせば免除可能)

3住宅以上(多住宅保有者)

3住宅以上を保有する場合、規制地域かどうかにかかわらず重課税率が引き上げられます。

• 非規制地域で3住宅取得: 8%
• 規制地域で3住宅取得: 12%
• 法人の住宅取得: 規制・非規制を問わず12%

下表で一目で比較できます。

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規制地域の重課税率とは、どれだけ増える?

Photo by Sasun Bughdaryan on Unsplash

規制地域とは?

規制地域とは、住宅価格上昇率が物価上昇率の一定倍数を超えたり、住宅請約競争率が過度に高い地域に、国土交通部長官が指定するエリアです。2026年現在、ソウル全域を含む首都圏の主要地域が規制地域に指定されています。現在の指定状況は、国土交通部のサイトで定期的に確認する必要があります。

重課税は実際どれくらい増える?

規制地域で2戸目の住宅を取得するケースで考えてみましょう。取得価額10億ウォンのアパートを取得する場合:

• 1住宅基準で取得時: 本税3% → 3,000万ウォン
• 規制地域2住宅基準で取得時: 本税8% → 8,000万ウォン

本税だけ比較しても 5,000万ウォン という大きな差です。地方教育税と農漁村特別税まで含めると、実際の納付差はさらに広がります。

一時的2住宅特例

既存住宅を保有したまま新住宅を取得しても、一定期間内に既存住宅を処分すれば 遡及的に1住宅税率の適用を受けられます。2026年現在の要件は次のとおりです。

• 新住宅取得日から 2年以内 に既存住宅を処分
• 既存・新住宅とも規制地域でも同様に適用
• 処分期限を過ぎると重課税率で再課税され、加算税も賦課

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5億・10億・15億のリアル計算例

以下の事例はすべて、専有面積84㎡(85㎡以下) のアパート基準です。農漁村特別税は除外し、本税と地方教育税のみを合算した金額です。

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事例1:取得価額5億ウォン — 1住宅保有者、非規制地域

5億ウォンは6億以下区間に該当し、本税率 1% が適用されます。

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事例2:取得価額10億ウォン — 1住宅保有者、非規制地域

10億ウォンは9億超区間に該当し、本税率 3% が適用されます。

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事例3:取得価額10億ウォン — 2住宅保有者、規制地域

同じ10億ウォンのアパートですが、規制地域での2戸目取得です。

これは1住宅基準の3,300万ウォンと比較して 5,500万ウォンの追加負担 が発生することを意味します。

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事例4:取得価額15億ウォン — 1住宅保有者、非規制地域

15億ウォンは9億超区間に該当し、本税率 3% が適用されます。

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事例5:取得価額15億ウォン — 3住宅保有者、規制地域

規制地域で3戸目を取得する場合、重課税率 12% が適用されます。

1住宅基準の4,950万ウォンと比較して 1億4,850万ウォンの追加負担 が発生します。取得価額の13%以上を一括で税金として納める必要があるため、多住宅取得を決定する前に綿密な税務計画が必須です。

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専有面積85㎡超の追加農漁村特別税

国民住宅規模を超えるアパートなど、専有面積85㎡超の住宅を取得する場合は農漁村特別税が追加されます。1住宅基本税率1%・3%区間では、追加負担は本税の10%、すなわち0.2%です。重課税率8%・12%区間では、それぞれ追加税率は0.6%・1.0%となります。

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取得税減免恩恵の完全ガイド

以下は、取得税負担を減らせる代表的な減免制度です。重複適用ができない減免恩恵が多いため、ご自身に最も有利なものを選択して申請する必要があります。

1. 生涯初の住宅購入減免

生涯で初めて住宅を購入する場合、最大200万ウォンまで取得税減免を受けられます。2024年の税法改正以降、所得要件は廃止され、生涯初購入要件のみを満たせば適用されます。

• 減免率: 200万ウォンまで全額免除
• 条件: 本人および世帯員全員が住宅所有履歴なし
• 対象住宅: 住宅種別・価格問わず(ただし3年間の実居住義務あり)

2. 新婚夫婦取得税減免

婚姻届出から5年以内の新婚夫婦が初の住宅を取得する場合、追加減免を受けられます。

• 取得税最大300万ウォン減免(生涯初購入と重複適用不可、有利な方を選択)
• 世帯合算所得基準を満たす必要あり(地方自治体により異なる)

3. 多子世帯減免

子どもの人数に応じて減免率が異なり、各地方自治体ごとに異なる制度を運営しています。

• 2人: 取得税50%減免(最大金額に制限あり)
• 3人以上: 取得税100%減免(最大500万ウォンまで)

4. 賃貸住宅取得減免

公共賃貸目的での住宅取得や、60㎡以下のアパート・多世帯住宅を賃貸登録する場合、取得税50〜100%減免を受けられます。ただし、4年または8年の義務賃貸期間を満たせなかった場合、減免税額が追徴されます。

5. 農村住宅取得減免

邑・面地域の農村住宅を取得する場合、一定基準以下の住宅は取得税が減免されることがあります。これは農村移住・帰農政策の一環として運営されているため、該当市・郡に問い合わせが必要です。

6. 法人組織再編関連減免

法人分割、合併、現物出資など、企業組織再編に伴う不動産取得は、別途の減免規定により低率税または免除を受けられることがあります。

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取得税以外の追加税金・諸経費

不動産を取得する際は、取得税のほかに次の費用も考慮する必要があります。

これらすべての費用を合算すると、取得価額の 約4〜6% 程度が初期費用となります。10億ウォンのアパートを1住宅保有者として購入する場合、取得税を含めて約4,000万〜6,000万ウォンの諸経費を予想する必要があります。

取得税の計算が複雑に感じられる方は、税金計算ツール を使えば取得価額と住宅数を入力するだけで予想取得税を即座に確認できます。

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FAQ

Q1. 取得税はいつまでに納付すべき?

残代金の決済日と登記日のうち早い方が取得日となります。

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参考: 国土交通部不動産統計

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