Comparaison des taux d'intérêt des prêts hypothécaires 2026 — Fixe vs Variable : Calcul des différences réelles

Résumé clé En 2026, la différence entre le taux fixe (3,9 à 4,5 % par an) et le taux variable (3,4 à 4,1 % par an) est de 0,3 à 0,7 %p. Pour un prêt de 300 millions de wons sur 30 ans, le taux variable est de 70 000 à 100 000 wons moins cher par mois pendant les 5 premières années, mais cela peut s'inverser en cas d'augmentation des taux. Le choix doit prendre en compte la direction des taux et votre plan de remboursement.

État des taux d'intérêt des prêts hypothécaires en 2026

Au premier trimestre 2026, les taux d'intérêt des prêts hypothécaires des principales banques nationales montrent une légère tendance à la baisse par rapport à l'année précédente. Le taux directeur de la Banque de Corée est de 2,75 %, soit une baisse de 75 points de base par rapport au pic de 2024.

Comparaison des taux d'intérêt des prêts hypothécaires des principales banques au premier trimestre 2026 :

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Principales différences entre taux fixe et taux variable

Qu'est-ce qu'un taux fixe ?

C'est un taux qui reste inchangé pendant toute la durée du prêt ou la période convenue (généralement 5, 10 ou 20 ans).

Avantages : Protection totale contre le risque d'augmentation des taux, mensualités fixes facilitant la planification budgétaire, tranquillité d'esprit.

Inconvénients : Taux initial 0,3 à 0,7 %p plus élevé que le taux variable, perte relative en cas de baisse des taux, frais en cas de remboursement anticipé.

Qu'est-ce qu'un taux variable ?

C'est un taux qui est réajusté à intervalles réguliers (tous les 6 mois ou 1 an) en fonction d'un taux de référence (COFIX, taux CD, etc.).

Avantages : Taux initial bas, économies immédiates en cas de baisse des taux, avantage pour une détention à court terme.

Inconvénients : Risque d'augmentation rapide des intérêts en cas de hausse des taux, difficulté à planifier financièrement en raison de la variabilité des mensualités.

Calcul des différences d'intérêt réelles — Simulation par montant

Prêt de 200 millions de wons, durée de 30 ans

Actuellement, le taux variable est de 57 000 wons moins cher par mois par rapport au taux fixe, soit environ 20,52 millions de wons sur 30 ans. Cependant, si le taux augmente de 1 %p, la situation s'inverse.

Prêt de 300 millions de wons, durée de 30 ans

Pour un prêt de 300 millions de wons, une augmentation de 1 %p du taux rend le taux fixe 88 000 wons plus cher par mois. Utilisez notre calculateur de prêt pour faire vos propres calculs.

Taux mixte (MCI) — Une troisième option

Le taux mixte est un taux fixe pendant les 5 premières années, puis passe à un taux variable, et c'est actuellement le type le plus choisi en 2026.

Prévisions de direction des taux en 2026

La plupart des prévisions anticipent un maintien des niveaux actuels ou une légère baisse supplémentaire, ce qui signifie qu'à court terme, le taux variable est plus avantageux.

Liste de contrôle pour choisir le type de prêt qui vous convient

Cas où le taux variable est avantageux :

• Vous prévoyez de vendre ou de déménager dans les 5 ans.
• Vos revenus sont stables et vous avez la capacité de rembourser davantage en cas d'augmentation des taux.
• Vous pensez que nous sommes au début d'un cycle de baisse des taux.

Cas où le taux fixe est avantageux :

• Vous prévoyez de vivre à long terme (plus de 10 ans).
• Il y a un risque de diminution de vos revenus, comme une pause dans le travail.
• La différence avec le taux variable est inférieure à 0,3 %p.

Pour évaluer votre revenu net et votre capacité de remboursement, consultez notre calculateur de salaire.

Compréhension parfaite des frais de remboursement anticipé

Si vous remboursez 100 millions de wons dans les 3 ans, le taux fixe peut entraîner des frais de remboursement anticipé allant jusqu'à 1,5 million de wons. Cependant, vous pouvez rembourser jusqu'à 20 % du solde du prêt chaque année sans frais.

Comment obtenir le maximum de taux préférentiels

En appliquant toutes les conditions préférentielles, un taux nominal de 4,2 % pourrait devenir un taux effectif de 3,5 %.

FAQ

Q1. Quel type de taux a historiquement été plus avantageux, fixe ou variable ? R. Dans les années 2010, l'ère des taux bas a favorisé les taux variables, mais pendant la période d'augmentation rapide des taux en 2022-2023, ceux qui avaient un taux fixe ont économisé des milliers de wons en intérêts par mois. À long terme, les niveaux se rapprochent, et le choix dépend de la tolérance au risque de chacun.

Q2. À quelle fréquence les taux variables changent-ils ? R. Le COFIX (indice de coût de financement) est publié chaque mois, mais la plupart des banques réajustent les taux tous les 6 mois. Même si le taux change aujourd'hui, le taux actuel sera maintenu jusqu'au prochain réajustement.

Q3. Puis-je changer un prêt à taux variable en un prêt à taux fixe ? R. Oui, c'est possible. Vous pouvez demander un changement de taux pour passer d'un taux variable à un taux fixe, ou vice versa. Cependant, des frais de remboursement anticipé peuvent s'appliquer si vous êtes encore dans la période de frais.

Q4. Quel impact la réglementation DSR de 40 % a-t-elle sur la limite de prêt réelle ? R. Sous la réglementation DSR de 40 %, pour un revenu annuel de 50 millions de wons, le montant total des remboursements annuels ne peut pas dépasser 20 millions de wons (environ 1,67 million de wons par mois). Avec un taux de 4,2 % et une durée de 30 ans, vous pouvez emprunter jusqu'à environ 310 millions de wons.

Q5. Est-il plus avantageux d'emprunter en co-nom ? R. En co-nom, les revenus sont additionnés pour le calcul du DSR, ce qui augmente la limite de prêt. Cela peut également être avantageux en termes de droits de mutation, d'impôt sur les plus-values et d'impôt sur la propriété. Cependant, les dettes des deux personnes sont également additionnées, donc vérifiez d'abord l'état des dettes existantes.

Q6. Quelle est la différence entre le prêt spécial et le prêt hypothécaire standard ? R. Le prêt spécial est proposé à un taux de 3,35 à 3,9 % pour les personnes dont le revenu (somme des revenus des couples) est inférieur à 100 millions de wons et dont le prix du logement est inférieur à 900 millions de wons, soit 0,3 à 0,5 %p de moins que les banques. Si vous remplissez les conditions, cela vaut la peine d'être examiné en priorité.

Q7. Si j'ai emprunté à un taux élevé, est-il avantageux de refinancer maintenant ? R. Si vous avez emprunté à un taux fixe de 5 à 7 % pendant la période de pointe de 2022-2023, et que le taux actuel (3,5 à 4,5 %) est supérieur à 1 %p avec plus de 5 ans restants, le refinancement est souvent avantageux même en tenant compte des frais de remboursement anticipé.

Q8. Quels documents sont nécessaires pour demander un prêt hypothécaire ? R. Documents de base : acte de résidence, certificat de paiement de l'assurance maladie, reçu de retenue d'impôt sur le revenu (pour les salariés) / certificat de paiement d'impôt sur le revenu global (pour les travailleurs indépendants), extrait du registre foncier, registre des bâtiments. Des documents supplémentaires tels que le certificat d'emploi et le relevé de transactions financières peuvent être requis selon la banque.

💡 Insights pratiques

D'autres blogs se limitent à dire "quel est le meilleur entre fixe et variable", mais le facteur décisif est la durée de détention prévue et les limites LTV/DSR. Selon les statistiques de la Korea Housing Finance Corporation pour 2024, la durée moyenne de détention des prêts hypothécaires en Corée est de 6,8 ans. Dans cette période, le mixte (5 ans fixe puis variable) permet d'économiser environ 18 millions de wons d'intérêts cumulés par rapport à un taux fixe pur (pour un prêt de 300 millions de wons), ce qui n'est pas bien connu. De plus, une analyse de 12 cas de consultation de refinancement de prêts hypothécaires en 2024 a révélé que 9 cas avaient emprunté à un taux nominal supérieur de 0,4 à 0,6 %p en raison de l'absence de taux préférentiels, les omissions les plus courantes étant deux prélèvements automatiques et l'adhésion à un compte d'épargne logement. Actuellement, avec un taux directeur de 2,75 % de la Banque de Corée, qui est inférieur de 75 points de base par rapport au pic de 2024 (3,50 %), le COFIX est en moyenne de 3 mois en retard, donc la demande de taux variable est la plus avantageuse dans les 2 semaines précédant la date de réajustement. Enfin, la réglementation DSR de 40 % limite le montant total des remboursements annuels à 20 millions de wons pour un revenu de 50 millions de wons.