Cálculo del impuesto de adquisición de inmuebles 2026 — Guía fiscal completa por tramos de 500 M, 1.000 M y 1.500 M KRW

Resumen clave

• A partir de 2026, un propietario con una sola vivienda que adquiera un inmueble de 600 millones de KRW o menos tributa al 1 % en el impuesto de adquisición, llegando al 3 % para viviendas de más de 900 millones de KRW.
• Al adquirir una segunda vivienda o vivienda adicional en una zona regulada, se aplican tipos más altos del 8 % al 12 %, lo que incrementa de forma notable la carga fiscal.
• Quienes compran su primera vivienda, los recién casados y las familias numerosas pueden reducir significativamente el impuesto de adquisición a través de bonificaciones fiscales.

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Índice

1. 1¿Qué es el impuesto de adquisición?
2. 2Estructura básica del impuesto de adquisición para 2026
3. 3Diferencias del tipo impositivo según una vivienda, dos viviendas o tres o más
4. 4¿Qué es el tipo más alto en zonas reguladas y cuánto más se paga?
5. 5Ejemplos reales de cálculo para 500 M, 1.000 M y 1.500 M KRW
6. 6Guía completa de bonificaciones del impuesto de adquisición
7. 7Impuestos y costes adicionales más allá del impuesto de adquisición
8. 8Preguntas frecuentes

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¿Qué es el impuesto de adquisición?

El impuesto de adquisición es un impuesto local que se paga al adquirir ciertos activos como inmuebles, vehículos o maquinaria. Se aplica cuando compras una vivienda, la recibes por donación o herencia, o adquieres por primera vez un edificio de nueva construcción. El contribuyente debe presentar y pagar en un plazo de 60 días desde la fecha de adquisición, que es la más temprana entre la fecha de pago final o la fecha de registro. Si se incumple el plazo, se añaden una sanción por no presentar del 20 % e intereses por demora.

El impuesto de adquisición se compone, en términos generales, de tres partes: el impuesto principal de adquisición, el impuesto local de educación y el impuesto especial para el desarrollo rural. Aunque la gente suele llamar "impuesto de adquisición" al importe total, es importante recordar que el pago efectivo combina los tres.

• Impuesto local de educación: 10 % del impuesto principal de adquisición (20 % en algunos tramos).
• Impuesto especial para el desarrollo rural: un 10 % adicional sobre el impuesto principal de adquisición, solo para viviendas con superficie de uso exclusivo superior a 85 m².

Por ejemplo, si el tipo del impuesto principal de adquisición es del 1 %, el impuesto local de educación añade un 0,1 %, dejando el tipo efectivo en un 1,1 %. Si la superficie de uso exclusivo supera los 85 m², el impuesto especial para el desarrollo rural añade un 0,2 %, llevando la carga real total al 1,3 %.

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Estructura básica del impuesto de adquisición para 2026

Los tipos del impuesto de adquisición sobre vivienda se aplican dividiendo tramos en función del precio de adquisición. La siguiente tabla muestra los tipos vigentes en 2026 para propietarios con una sola vivienda, incluidas las zonas no reguladas.

Fórmula del tipo para el tramo de 600 M a 900 M KRW

En este tramo, el tipo sube de forma lineal según el precio de adquisición. La fórmula es la siguiente.

Tipo (%) = (precio de adquisición × 2/300 millones) - 3

Por ejemplo, si el precio de adquisición es de 750 millones KRW:

• Tipo = (750 millones × 2/300 millones) - 3 = 5 - 3 = 2 %

Como se ve, el tramo de 600 a 900 millones KRW no usa un porcentaje fijo único. A cada nivel de precio le corresponde un tipo distinto, por lo que conviene calcular con cuidado.

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Diferencias del tipo impositivo según una vivienda, dos viviendas o tres o más

Propietarios con una sola vivienda

Los propietarios con una sola vivienda se rigen por los tipos básicos descritos antes, que van del 1 % al 3 %. El tipo de propietario único también se aplica si actualmente no posees ninguna vivienda o si adquieres una nueva con la condición de transmitir la existente.

Propietarios con dos viviendas

El tipo impositivo para los propietarios con dos viviendas difiere mucho según se trate o no de una zona regulada.

• Zona no regulada: se aplica el tipo básico del 1 % al 3 %.
• Zona regulada: se aplica un tipo más alto del 8 % (aunque puede ser posible una exención si se cumplen los requisitos del régimen temporal de dos viviendas).

Tres o más viviendas (propietarios múltiples)

Para quienes poseen tres o más viviendas, los tipos más altos aumentan con independencia de que la zona esté regulada o no.

• Adquisición de una tercera vivienda en zona no regulada: 8 %.
• Adquisición de una tercera vivienda en zona regulada: 12 %.
• Adquisición empresarial de vivienda: 12 %, sin distinguir entre zona regulada y no regulada.

La siguiente tabla ofrece una comparativa de un vistazo.

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¿Qué es el tipo más alto en zonas reguladas y cuánto más se paga?

Foto de Sasun Bughdaryan en Unsplash

¿Qué es una zona regulada?

Una zona regulada es un área designada por el Ministro de Tierras, Infraestructuras y Transporte cuando el aumento de los precios de la vivienda supera un múltiplo determinado de la inflación o cuando la competencia por las suscripciones de vivienda es excesivamente alta. A fecha de 2026, las principales zonas del área metropolitana de Seúl, incluida toda la ciudad de Seúl, están designadas como zonas reguladas. Conviene revisar las designaciones actuales con regularidad en la web del Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transporte.

¿Cuánto más cuesta realmente el tipo más alto?

Pensemos en el caso de adquirir una segunda vivienda en una zona regulada. Si compras un apartamento por un precio de adquisición de 1.000 millones de KRW:

• Si se adquiere como propietario con una sola vivienda: impuesto principal de adquisición del 3 % → 30 millones de KRW.
• Si se adquiere como propietario con dos viviendas en zona regulada: impuesto principal de adquisición del 8 % → 80 millones de KRW.

Solo comparando el impuesto principal, la diferencia es de unos sustanciales 50 millones de KRW. Una vez añadidos el impuesto local de educación y el impuesto especial para el desarrollo rural, la brecha real de pago se amplía aún más.

Régimen especial temporal de dos viviendas

Aunque adquieras una nueva vivienda mientras posees una existente, puedes recibir retroactivamente el tipo de propietario único si transmites la vivienda existente en un plazo determinado. Los requisitos vigentes en 2026 son los siguientes.

• Transmitir la vivienda existente en un plazo de 2 años desde la fecha de adquisición de la nueva vivienda.
• Se aplica igualmente cuando tanto la vivienda existente como la nueva están en zonas reguladas.
• Si se pierde el plazo de transmisión, el impuesto se recalcula al tipo más alto y se imponen sanciones.

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Ejemplos reales de cálculo para 500 M, 1.000 M y 1.500 M KRW

Todos los ejemplos siguientes parten de un apartamento con superficie de uso exclusivo de 84 m² (85 m² o menos). Se excluye el impuesto especial para el desarrollo rural y los importes combinan solo el impuesto principal y el impuesto local de educación.

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Ejemplo 1: precio de adquisición de 500 M KRW — propietario con una sola vivienda, zona no regulada

500 M KRW cae en el tramo de 600 M KRW o menos, por lo que se aplica el tipo del 1 % de impuesto principal de adquisición.

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Ejemplo 2: precio de adquisición de 1.000 M KRW — propietario con una sola vivienda, zona no regulada

1.000 M KRW cae en el tramo de más de 900 M KRW, por lo que se aplica el tipo del 3 % de impuesto principal de adquisición.

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Ejemplo 3: precio de adquisición de 1.000 M KRW — propietario con dos viviendas, zona regulada

Es el mismo apartamento de 1.000 M KRW, pero se adquiere como segunda vivienda en zona regulada.

Esto supone una carga adicional de 55 millones KRW frente a los 33 millones KRW que pagaría un propietario con una sola vivienda.

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Ejemplo 4: precio de adquisición de 1.500 M KRW — propietario con una sola vivienda, zona no regulada

1.500 M KRW cae en el tramo de más de 900 M KRW, por lo que se aplica el tipo del 3 % de impuesto principal de adquisición.

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Ejemplo 5: precio de adquisición de 1.500 M KRW — propietario con tres viviendas, zona regulada

Al adquirir una tercera vivienda en zona regulada se aplica el tipo más alto del 12 %.

Esto supone una carga adicional de 148,5 millones KRW frente a los 49,5 millones KRW del estándar de propietario único. Como se paga de golpe más del 13 % del precio de adquisición en impuestos, es imprescindible planificar fiscalmente antes de decidir adquirir varias viviendas.

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Impuesto especial para el desarrollo rural adicional cuando la superficie exclusiva supera los 85 m²

Al adquirir una vivienda con superficie exclusiva de más de 85 m², como un apartamento por encima del tamaño de vivienda nacional, se añade el impuesto especial para el desarrollo rural. En los tramos básicos de propietario único del 1 % y 3 %, la carga adicional es del 10 % del impuesto principal, o un 0,2 %. En los tramos más altos del 8 % y 12 %, los tipos adicionales son del 0,6 % y 1,0 %, respectivamente.

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Guía completa de bonificaciones del impuesto de adquisición

A continuación se resumen las bonificaciones representativas que permiten reducir la carga del impuesto de adquisición. Como muchas bonificaciones no son compatibles entre sí, conviene elegir y solicitar la opción más ventajosa para tu situación.

1. Bonificación para compradores de primera vivienda

Si compras una vivienda por primera vez en tu vida, puedes recibir una bonificación del impuesto de adquisición de hasta 2 millones KRW. Tras la revisión de la ley fiscal de 2024, se eliminó el requisito de ingresos, por lo que basta con cumplir la condición de comprador de primera vivienda.

• Tasa de bonificación: exención total hasta 2 millones KRW.
• Condición: ni el comprador ni ningún miembro de la unidad familiar debe haber sido propietario de una vivienda con anterioridad.
• Viviendas elegibles: cualquier tipo y precio (eso sí, con una obligación de residencia efectiva de 3 años).

2. Bonificación para recién casados

Los recién casados dentro de los 5 años posteriores al registro del matrimonio pueden recibir una bonificación adicional al adquirir su primera vivienda.

• Bonificación del impuesto de adquisición de hasta 3 millones KRW (no acumulable con la bonificación de primera vivienda; elige la opción más favorable).
• Hay que cumplir los criterios de ingresos combinados de la unidad familiar (varía según el gobierno local).

3. Bonificación para familias numerosas

La tasa de bonificación varía según el número de hijos y cada gobierno local puede gestionar el programa de forma distinta.

• 2 hijos: 50 % de bonificación del impuesto de adquisición (con un importe máximo).
• 3 o más hijos: 100 % de bonificación del impuesto de adquisición (hasta 5 millones KRW).

4. Bonificación para vivienda en alquiler

Si adquieres una vivienda con fines de alquiler público o registras un apartamento o vivienda multifamiliar de 60 m² o menos para alquilar, puedes recibir entre un 50 % y un 100 % de bonificación del impuesto de adquisición. No obstante, si no cumples el periodo obligatorio de alquiler de 4 u 8 años, se recapturará el importe bonificado.

5. Bonificación para vivienda rural

Al adquirir una vivienda rural en un eup o myeon, el impuesto de adquisición puede quedar exento en viviendas por debajo de ciertos estándares. Forma parte de las políticas de reubicación rural y retorno a la agricultura, por lo que conviene consultar al ayuntamiento o condado correspondiente.

6. Bonificación vinculada a reestructuración empresarial

Las adquisiciones inmobiliarias derivadas de reestructuraciones empresariales, como escisiones, fusiones o aportaciones no dinerarias, pueden beneficiarse de un tipo reducido o de la exención bajo reglas de bonificación específicas.

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Impuestos y costes adicionales más allá del impuesto de adquisición

Al adquirir un inmueble conviene considerar también los siguientes costes además del impuesto de adquisición.

Cuando se suman todos estos costes, el coste inicial equivale en la práctica a entre un 4 % y un 6 % del precio de adquisición. Si compras un apartamento de 1.000 millones KRW como propietario con una sola vivienda, debes prever entre 40 y 60 millones KRW aproximadamente en costes accesorios, incluido el impuesto de adquisición.

Si el cálculo del impuesto de adquisición te resulta complicado, puedes usar la herramienta calculadora de impuestos para estimar rápidamente el impuesto esperado introduciendo simplemente el precio de adquisición y el número de viviendas.

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Preguntas frecuentes

P1. ¿Cuándo debe pagarse el impuesto de adquisición?

En la fecha de adquisición, que es la más temprana entre la fecha de pago final o la fecha de registro.

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Referencia: Estadísticas inmobiliarias del Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transporte

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