Leitfaden zur DSR-Berechnung für Hypothekendarlehen in Korea 2026 — Maximale Darlehenssumme nach den aktualisierten Vorschriften

Was ist die DSR und warum ist sie wichtig? Die DSR ist eine der zentralen Kennzahlen, mit denen koreanische Banken Hypothekenanträge prüfen. Sie setzt Ihre gesamten jährlichen Zahlungen für bestehende und neue Kredite (Tilgung + Zinsen über alle Darlehen hinweg) ins Verhältnis zu Ihrem Jahreseinkommen. **DSR-Formel:** DSR (%) = (Jährliche Rückzahlungen für alle Darlehen / Jahreseinkommen) × 100 Liegt Ihre DSR über dem regulatorischen Grenzwert, wird der Darlehensantrag abgelehnt — unabhängig davon, wie gut Ihre Kreditwürdigkeit ist oder wie werthaltig Ihre Vermögenswerte sind. ## DSR-Grenzwerte 2026 Seit 2026 gelten in Korea gestaffelte DSR-Grenzwerte. Maßgeblich sind vor allem die Darlehenshöhe und die Kategorie des Kreditnehmers: | Darlehenskategorie | DSR-Grenzwert |

|--------------|----------|

| Darlehen unter 100 Millionen KRW | 50% |

| Darlehen von 100 bis 300 Millionen KRW | 40% |

| Darlehen über 300 Millionen KRW | 40% (strengere bankinterne Grenzwerte können gelten) |

| Programme für Erstkäufer von Wohneigentum | Bis zu 60% (Sonderausnahme) |

| Finanziell vulnerable Haushalte | Befreiung verfügbar | **Wichtige Änderung gegenüber 2025:** Einige Regionen, die zuvor als "regulierte Gebiete" eingestuft waren, wurden neu klassifiziert. Dadurch können etwas höhere LTV-Quoten (Loan-to-Value) möglich sein, was Käufern in diesen Gebieten mehr Spielraum bei der Finanzierung verschafft. ## Schrittweise DSR-Berechnung ### Schritt 1: Jahreseinkommen berechnen Für die DSR zählt das "anerkannte Einkommen" — also nicht zwingend Ihr gesamtes Bruttoeinkommen. Banken prüfen typischerweise:

Gehaltseinkommen: Voller Betrag wird anerkannt

Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit: 2-Jahres-Durchschnitt aus Steuererklärungen

Mieteinnahmen: 70% werden anerkannt

Dividenden- und Kapitalerträge: Werden in der Regel nicht anerkannt, es sei denn, sie bestehen seit mehr als 2 Jahren kontinuierlich **Beispiel:** Jahresgehalt von 60,000,000 KRW → Anerkanntes Jahreseinkommen: 60,000,000 KRW ### Schritt 2: Bestehende jährliche Schuldendienstzahlungen berechnen Berücksichtigen Sie alle laufenden Darlehen:

Autokredit: Monatlich 500,000 × 12 = 6,000,000 KRW/Jahr

Privatkredit: Monatlich 300,000 × 12 = 3,600,000 KRW/Jahr

Revolvierender Kreditkartensaldo: Wird wie eine 1-jährige Ratenzahlung behandelt **Beispiel:** Bestehende jährliche Rückzahlungen: 9,600,000 KRW ### Schritt 3: Maximal zulässige Hypothekenzahlung bestimmen Bei einem DSR-Grenzwert von 40% und einem Jahreseinkommen von 60,000,000 KRW ergibt sich:

Maximale jährliche Rückzahlungen (alle Darlehen): 60,000,000 × 0.40 = 24,000,000 KRW

Bestehende Rückzahlungen: 9,600,000 KRW

Für die Hypothek verfügbar: 24,000,000 − 9,600,000 = **14,400,000 KRW/Jahr = 1,200,000 KRW/Monat** ### Schritt 4: Maximale Darlehenssumme berechnen Eine monatliche Hypothekenrate von 1,200,000 KRW führt je nach Zinssatz und Laufzeit zu unterschiedlichen möglichen Darlehenssummen: | Zinssatz | 30-jährige Laufzeit | 40-jährige Laufzeit |

|--------------|-------------|-------------|

| 3.5% | ~244,000,000 KRW | ~295,000,000 KRW |

| 4.0% | ~232,000,000 KRW | ~277,000,000 KRW |

| 4.5% | ~221,000,000 KRW | ~262,000,000 KRW | Bei 4.0% Zinsen und einer Laufzeit von 30 Jahren qualifiziert sich dieser Haushalt für eine Hypothekenfinanzierung von etwa **232,000,000 KRW**. ## Beispiel für eine DSR-Berechnung: Vollständiges Szenario | Variable | Wert |

|---------|-------|

| Jahresgehalt | 60,000,000 KRW |

| Monatliche Zahlung für bestehenden Autokredit | 500,000 KRW |

| Monatliche Zahlung für bestehenden Privatkredit | 300,000 KRW |

| Angewendeter DSR-Grenzwert | 40% |

| Hypothekenzinssatz | 4.0% |

| Hypothekenlaufzeit | 30 Jahre |

| **Maximale Hypothek** | **~232,000,000 KRW** | **Nach Anzahlung:** Wenn die gewünschte Immobilie 550,000,000 KRW kostet, benötigen Sie eine Anzahlung von mindestens 318,000,000 KRW. ## Strategien zur Erhöhung Ihrer Kreditaufnahmekapazität ### 1. Tilgen Sie Darlehen mit hohen Salden vor der Antragstellung

Wenn Sie bestehende Darlehen zurückzahlen, sinken Ihre jährlichen Verpflichtungen. Dadurch entsteht mehr DSR-Spielraum für die neue Hypothek. ### 2. Erhöhen Sie Ihr anerkanntes Einkommen

Wenn ein Teil Ihres Einkommens aus Quellen stammt, die bisher nicht anerkannt werden (Investitionen, freiberufliche Tätigkeit), kann eine formellere Struktur helfen, etwa eine Gewerbeanmeldung oder nachvollziehbare Dividendenerklärungen. So lässt sich unter Umständen die anerkannte Einkommensbasis erhöhen. ### 3. Wählen Sie eine längere Darlehenslaufzeit

Eine 40-jährige Hypothek hat bei gleichem Zinssatz niedrigere monatliche Zahlungen als ein 30-jähriges Darlehen. Innerhalb derselben DSR-Grenze kann dadurch ein höherer Kapitalbetrag möglich werden. ### 4. Beantragen Sie ein Programm für Erstkäufer von Wohneigentum

Koreas Bogeumjari Loan und ähnliche Programme für Erstkäufer setzen teilweise eine DSR von bis zu 60% statt 40% an. Das kann die mögliche Darlehenssumme deutlich erhöhen. ### 5. Nutzen Sie den DSR Calculator

Der MillionsCode Deposit Interest Calculator und ähnliche Tools helfen dabei, verschiedene Darlehenssummen, Zinssätze und Laufzeiten durchzurechnen und deren Wirkung auf Monatsrate und DSR besser einzuschätzen. ## Fazit Die DSR ist 2026 für die meisten Hypothekenantragsteller in Korea die entscheidende Begrenzung — oft wichtiger als Kreditwürdigkeit oder Immobilienwert. Wer seine DSR vor dem Bankgespräch kennt, kann realistischer planen, besser verhandeln und eine späte Ablehnung vermeiden. Berechnen Sie Ihre DSR mit der oben genannten Formel, vergleichen Sie sie mit dem geltenden Grenzwert und planen Sie Schuldentilgung sowie Einkommensnachweise entsprechend.