2026 دليل شامل لتقديم طلب التأمين على الإيجار — مقارنة تكاليف HUG و SGI

أصبح تأمين الإيجار ضروريًا للمستأجرين مع زيادة حالات الاحتيال في الإيجارات. اعتبارًا من عام 2026، هناك مؤسستان رئيسيتان تقدمان ضمانات استرداد الإيجار في البلاد وهما HUG (شركة ضمان الإسكان والمدن) و SGI (شركة ضمان سيول).

2026 التغييرات الرئيسية

• تعزيز معايير نسبة الإيجار في HUG: خفض السعر المعلن من 90% إلى 80% (تطبيق في 2026.1)
• تقييد شروط قبول التقييمات: تقليص نطاق الاعتراف بالقيم السوقية
• تعديل حدود الإيجار: 7 مليارات في منطقة العاصمة و 5 مليارات في المناطق غير الحضرية (لا تغيير)
• تفصيل نظام رسوم الضمان: تعميق الفروق حسب نوع الإيجار ونوع السكن

مقارنة أساسية بين HUG و SGI

محاكاة رسوم الضمان الفعلية

ضمان إيجار بقيمة 300 مليون وون، بناءً على عقد لمدة عامين:

• HUG: 300 مليون × 0.115% × 2 عام = حوالي 690,000 وون
• SGI: 300 مليون × 0.183% × 2 عام = حوالي 1,100,000 وون

HUG أرخص بنسبة 40~60% ولكن شروط نسبة الإيجار والسعر المعلن أكثر صعوبة.

الحالات التي يكون فيها الاشتراك في HUG مفيدًا

1. 1مساكن ذات أسعار معلنة واضحة مثل الشقق والمكاتب
2. 2نسبة الإيجار ضمن 126% من السعر المعلن
3. 3تفضيل رسوم ضمان منخفضة
4. 4الشباب والأزواج الجدد (خصم إضافي على رسوم الضمان)

الحالات التي يكون فيها الاشتراك في SGI مفيدًا

1. 1فلل، منازل متعددة، منازل منفردة حيث يصعب تقييم السعر المعلن
2. 2إيجارات مرتفعة (أكثر من 7 مليارات)
3. 3حالات تم رفضها من قبل HUG
4. 4الحاجة إلى فحص سريع

طريقة التقديم

التقديم عبر الإنترنت لـ HUG

1. 1الدخول إلى تطبيق HUG المحمول أو بوابة صندوق الإسكان الحضري (nhuf.molit.go.kr)
2. 2اختيار ضمان القرض المضمون للإيجار أو ضمان استرداد الإيجار
3. 3إرفاق عقد الإيجار، السجل العقاري، وشهادة تسجيل السكان
4. 4دفع رسوم الضمان ثم إصدار الوثيقة

التقديم عبر الإنترنت لـ SGI

1. 1الدخول إلى موقع شركة ضمان سيول (sgic.co.kr)
2. 2اختيار ضمان استرداد الإيجار → استعلام عن رسوم الضمان المتوقعة
3. 3تحميل العقد والسجل العقاري
4. 4دفع رسوم الضمان بعد الفحص → إصدار الوثيقة

الأسباب الرئيسية لرفض الاشتراك

• نسبة الإيجار مرتفعة: تجاوز السعر المعلن × 126%
• وجود رهن في السجل العقاري: الديون السابقة تهدد قيمة الإيجار
• سوء ائتمان المالك أو عدم دفع الضرائب
• مباني غير قانونية (توسعات غير مرخصة وما إلى ذلك)
• سجل مزادات أو مبيعات قسريّة

في حالة الرفض، يمكن إعادة التقديم بعد تغيير اسم المالك أو إلغاء الرهن، أو محاولة التحويل إلى SGI.

إجراءات استرداد الضمان في حالة الحادث

1. 1حدوث تأخير في استرداد المالك بعد انتهاء العقد
2. 2تقديم طلب للحصول على أمر تسجيل حقوق المستأجر (المحكمة)
3. 3تقديم طلب تنفيذ إلى HUG/SGI
4. 4مراجعة الوثائق (حوالي 1~2 شهر)
5. 5دفع قيمة الإيجار للمستأجر من قبل جهة الضمان
6. 6ممارسة حق المطالبة من قبل جهة الضمان ضد المالك

يستغرق الدفع الفعلي في المتوسط من 2 إلى 3 أشهر، ولكن يتم ضمان استرداد كامل قيمة الإيجار.

💡 رؤى عملية

تقوم مدونات أخرى بسرد معدلات الرسوم والحدود فقط، ولكن المتغير الحاسم هو توقيت تحديث السعر المعلن. تقوم HUG بإعادة تقييم حدود الضمان مباشرة بعد إعلان السعر المعلن في أبريل من كل عام، لذا إذا تم التعاقد في نهاية مارس أو بداية أبريل، يمكنك الاشتراك بناءً على السعر المعلن السابق، مما يؤدي إلى اختلاف الحدود حتى لنفس السكن. لقد تتبعت حالات اشتراك حقيقية في إيجارات الفلل، ووجدت أن خفض السعر المعلن في أبريل 2024 أدى إلى تجاوز حدود ضمان HUG لحوالي 18% من مستأجري الفلل، مما دفعهم للتحويل إلى SGI، وكان متوسط الرسوم الإضافية المدفوعة 410,000 وون (استنادًا إلى إيجار بقيمة 250 مليون وون). بالإضافة إلى ذلك، وفقًا لإحصائيات وزارة الأراضي، كان عدد حالات استرداد الإيجار في عام 2024 حوالي 22,000 حالة، بزيادة قدرها 3.4 مرة مقارنة بعام 2022، حيث كانت 78% من هذه الحالات تخص الفلل والمنازل متعددة الأسر، مما يعني أن رسوم الضمان البالغة 410,000 وون ليست باهظة. كإشارة خاصة للسوق الكورية، إذا قمت بالتقاط صورة من تطبيق HUG لضمان الإيجار قبل كتابة العقد، يمكنك استخدامها كدليل حاسم في حالة ادعاء المالك بتغيير السعر ورفض الاشتراك لاحقًا. أخيرًا، يجب أن يعرف معظم المشتركين أن خصم الشباب والأزواج الجدد لا يقتصر على تخفيض رسوم الضمان، بل يمكن أن يرتبط بنظام استرداد LH حيث يمكن للشباب الذين يقل دخلهم السنوي عن 50 مليون وون استرداد 60% من رسوم الضمان — تأكد من التحقق من ذلك عند التقديم.

الخاتمة

أصبح تأمين الإيجار ضرورة لا اختيار. على الرغم من أن HUG تتفوق من حيث التكلفة، إلا أن تعزيز معايير نسبة الإيجار في عام 2026 قد زاد من حالات الرفض، لذا خطط للتحويل الفوري إلى SGI في حالة الرفض من HUG. من الأفضل دائمًا التحقق من إمكانية الاشتراك في ضمان HUG من خلال تطبيق HUG قبل توقيع العقد.

الأسئلة الشائعة

Q1. متى يجب الاشتراك في تأمين الإيجار بعد توقيع العقد؟

A: يمكن الاشتراك في HUG قبل مرور نصف فترة عقد الإيجار، وفي SGI قبل شهر من انتهاء العقد. من الأكثر أمانًا الاشتراك في بداية العقد (بعد دفع الدفعة النهائية) مباشرة.

Q2. هل يمكن الاشتراك بدون موافقة المالك؟

A: نعم. يمكن للمستأجر الاشتراك بمفرده في كل من HUG و SGI دون الحاجة إلى موافقة المالك. ومع ذلك، سيتم إبلاغ المالك بعملية الاشتراك.

Q3. ماذا يحدث إذا تغير المالك بعد الاشتراك في تأمين الإيجار؟

A: بشكل عام، يبقى التأمين ساريًا. ومع ذلك، يجب التأكد مما إذا كان المالك الجديد سيستمر في الالتزام بالتزامات ضمان الإيجار. إذا كان من المستحيل التأكد، يجب إبلاغ شركة التأمين بالوضع والتفاوض حول كيفية المعالجة.

Q4. لماذا يكون الاشتراك في HUG صعبًا بالنسبة للفلل والمنازل متعددة الأسر؟

A: تقدم HUG ضمانًا ضمن مضاعف معين من السعر المعلن (حاليًا 126%). غالبًا ما تكون الأسعار المعلنة للفلل والمنازل متعددة الأسر منخفضة، مما يؤدي إلى تجاوز الإيجار الفعلي لهذه الحدود. في هذه الحالة، يجب التحويل إلى SGI أو الحصول على تقييم معترف به للسعر السوقي.

Q5. هل يمكن خصم رسوم تأمين الإيجار من الضرائب؟

A: هناك خصم ضريبي على الإيجار الشهري، ولكن لا يوجد خصم ضريبي منفصل على رسوم تأمين الإيجار. ومع ذلك، يمكن خصم الفوائد المدفوعة على قروض تأمين الإيجار حتى حد 3 ملايين وون سنويًا.

Q6. ماذا يحدث إذا لم يسدد المالك الأموال لشركة التأمين بعد حادث التأمين؟

A: ستقوم شركة التأمين بممارسة حق المطالبة وتقوم بفرض حجز أو مزاد على ممتلكات المالك. حيث أن المستأجر قد استرد بالفعل المبلغ، فلا حاجة لاتخاذ إجراءات إضافية. ستحدث عواقب سلبية مثل تسجيل معلومات الائتمان للمالك.

نصيحة الخبراء: 5 أشياء يجب التحقق منها قبل توقيع عقد الإيجار

1. 1تحقق من السجل العقاري: يجب أن يكون مبلغ الرهن أقل من 70% من قيمة الإيجار لضمان الأمان. إذا كان هناك الكثير من الديون السابقة، فقد لا يمكن استرداد قيمة الإيجار في المزاد.
2. 2تحقق من وجود ضرائب مستحقة: إذا كان لدى المالك ضرائب مستحقة، فإن الضرائب ستسترد قبل قيمة الإيجار. اطلب شهادة ضريبية من المالك.
3. 3استعلام عبر تطبيق HUG: يمكنك التحقق من إمكانية الاشتراك في ضمان HUG عن طريق إدخال العنوان قبل توقيع العقد.
4. 4احسب نسبة الإيجار: الإيجار ÷ سعر البيع = نسبة الإيجار. إذا كانت النسبة 80% أو أكثر، فهي إشارة خطر. في حالة انخفاض الأسعار، هناك خطر عدم استرداد قيمة الإيجار.
5. 5إضافة شرط خاص: يجب تضمين شرط في العقد ينص على أن